Вы решили продать квартиру? Для очень многих наших сограждан человек, продающий свою квартиру – или очень богатый, которому она просто не нужна, так как есть и другая, или этот человек совершает непоправимую ошибку.
Однако об ошибках судить не будем. Жизнь порой поворачивается так, что по каким-то причинам нам все-таки приходится продавать квартиру. При продаже мы, конечно, хотим получить максимальную выгоду. Что ж, подумаем, как продать квартиру и не упустить прибыль.
Если Вы?решились продать квартиру?лучше всего воспользоваться услугами специального агентства.
Если только вы не продаете квартиру кому-то из своих знакомых, агентство – ваш партнер и друг. Сразу стоит отбросить страшную мысль: ?информация о сделке окажется у третьих лиц. Продам квартиру, а потом или деньги украдут, или что-то ещё случится…?. Все может быть, но, именно, чтобы уменьшить вероятность непредвиденных последствий, и следует обратиться в агентство. Для начала надо выбрать агентство с именем и хорошей репутацией. Это первая небольшая страховка по пути продажи квартиры.
Если агентство решило помочь Вам продать квартиру, не поленитесь и посетите выбранное вами агентство. Посмотрите, как проходят сделки. Поговорите с теми, кто уже завершил или у кого идёт процесс оформления сделки купли-продажи. Рекомендации людей с опытом – вторая ваша страховка. Не бойтесь задать вопросы менеджерам агентства. Если менеджеры боятся отвечать на вопросы, находят причину, чтобы не ответить, или отвечают так, что понять их невозможно, значит, надо поискать другого партнера. В хорошем агентстве менеджеры расскажут о сделке подробнейшим образом, покажут все ?подводные камни? и помогут их обойти.
Итак, вы выбрали агентство. Однако бездействовать и ждать, когда вам принесут деньги, не стоит. Вникнете, изучите детали предстоящей сделки.
Для того чтобы продать квартиру Вам необходимо будет оформить:
* подписание договора отчуждения;
* регистрация договора купли-продажи недвижимости в регистрирующем органе;
* выписка из квартиры всех прописанных (снятие с регистрационного учёта или постановка на регистрационный учет по новому месту жительства);
* приемка-передача недвижимости.
Когда вы чётко представите все этапы сделки и то, что вам предстоит сделать, стоит поговорить с агентом о деньгах.
Покупатель обычно вносит агенту всю стоимость квартиры до подписания договора купли-продажи. Первая выплата продавцу (50 %) возможна по завершении регистрации договора в регистрирующем органе. После выписки жильцов из квартиры можно получить еще 40 %. После освобождения квартиры, передачи ключей и квитанций вы получаете оставшиеся 10%.
Вам могут отказать в выплате сумм по частям, если имеются факторы повышенного риска для покупателя. Тогда вы получите всю сумму за свою недвижимость единовременно, после выполнения всех вышеперечисленных условий. Такая ситуация возможна в случаях:
* продажи недвижимости по доверенности;
* если после последней продажи объекта недвижимости прошло менее двух месяцев;
* недвижимость фактически является предметом залога;
* правоустанавливающие документы на объект недвижимости являются дубликатами;
* в продаваемой квартире зарегистрированы или фактически проживают лица, не являющиеся собственниками (например, несовершеннолетние дети, другие родственники) и др.
Если покупатель вашей квартиры одновременно хочет продать и свою квартиру, Вы сможете получить деньги после регистрации всех договоров по цепочке. На таких условиях проходит почти каждая вторая сделка по продаже недвижимости. В этом ограничении, если сделкой занимается профессиональный агент и расчеты организованы правильно, нет никакой опасности.
Встает также вопрос ?Квартиры дорожают, а покупатель может появиться и через час, и через неделю. Как не прогадать в цене?
По данным аналитического центра irn.ru, минимальный прирост стоимости за неделю составляет примерно 1,1%.
Поэтому, узнав оценочную стоимость квартиры от агента по недвижимости, не забудьте поинтересоваться, как быстро подберут вам покупателя, как долго будет оформляться сделка при наличии у вас всех документов, и предложите свою цену с учетом временных факторов. Тем самым, вы сможете застраховать себя от возможных потерь, связанных с ростом цен на квартиры и инфляционными изменениями гривны.

Нужно ли привлекать третьих лиц при покупке продаже элитных квартир в Москве или лучше обойтись бес посредников. Актуальность данного вопроса бесспорна ведь многие граждане хотят либо купить либо продать квартиру как на вторичном рынке жилья так и в новостройках.
Часто читая объявления на просторах интернетовских досок объявлений и газетно-журнальных каталогов можно встретить фразу о том , что посредникам , так сказать ход к данному счастливому обладателю вышеупомянутого объявления – закрыт. Их , посредников , или другими словами риэлторов просят не беспокоить, это говорит о том что человек либо не первый раз продает / покупает квартиру ( что согласитесь возможно предположить) либо впервые столкнулся с проблемой покупки продажи квартиры и естественно не подозревает о всех подводных камнях которые встретятся ему на тернистом пути приобретения недвижимости.
Предположим , что мы столкнулись с первым вариантом, другими словами, человек не раз покупал или продавал жилье , не говоря уж о том что он покупал или продавал жилье в новостройке и свободной планировки. Так вот даже если этот человек является профессионалом в вопросах недвижимости, имеет диплом и не один год работает на рынке недвижимости в центре Москвы, он вряд ли застрахован от возможных неприятностей. Вы же не будете отрицать , что случиться может все, в все что угодно, в конце концов кирпичи , они тоже не просто так на крышах лежат. Вы конечно понимаете, что автор утрирует, тем самым пытаясь показать, даже профессионал может ошибиться а уж у неподготовленного человека шансов , попасть в просак гораздо больше.
Допустим, Вы все же решили покупать квартиру самостоятельно, конечно вы можете перебрать тысячи объявлений выбрать из них сотню подходящих, и… Вот тут возникает закономерная пауза, Вы собрались покупать кота в мешке? Нет – соответственно Вам крайне необходимо осмотреть каждую квартиру, договорится о встрече и т.д. и т.п. – это хорошо, если у Вас отдельный кабинет и Вас не дергают каждые 5 минут подчиненные или сослуживцы, и Вы можете спокойно созваниваться договариваться, договариваться и созваниваться, если же нет – то вам необходимо взять отпуск, на время, если повезет то не больше чем на месяц. Далее приготовьтесь к тому что встречаться вам придется с посредниками, представляющими сторону продавца, и их гонорар уже вложен в стоимость квартиры. Подумайте, гонорар уже вложен в стоимость, уже в любом случае Вы заплатите за посредника, если конечно купите квартиру.
А для того чтобы купить квартиру Вам понадобится заключить договор сделки купли-продажи жилого или если вы ищете офис, не жилого помещения. Вы думали, побегали в мыле по городу месяцок нашли подходящее жилье и все? Нет дорогие мои самое интересное еще впереди. Вам будет необходимо проверить все документы продавца квартиры и т.д. и т.п. убедиться в правильности составления, «пробить» квартиру, ( а вдруг там каким то замысловатым образом прописан не совешенолетний инвалид который в течение нескольких лет будет таскать вас по судам и в конечном счете отсудит квартиру), да-да бывает и такое, Вы уверенны что ваше образование настолько юридическое и связи настолько обширны, да и опыт – сын ошибок трудных.
Автор не будет Вас утомлять рассказом о том, что процесс заключения договора и проведения взаимозачетов (оплаты квартиры, включая внесение залога) крайне сложный, нетерпящий непрофессионального подхода. Агент продавца попытается «повесить» на Вас все риски по сделке. Самая маленькая беда, которая может случиться – это заявление продавца по истечении срока договора о том, что хозяин отказался от продажи квартиры. Неожиданно? А Вы загляните в договор, что там прописано по данному случаю? Ничего? Странно, не правда ли, а цены за прошедший месяц выросли. Возможно Вы «подмахнули» договор, который автоматически продляется еще на месяц? Естественно, купить квартиру по той цене на которую Вы рассчитывали уже не возможно, и Вам остается лишь надеяться и ждать когда вернут Вашу залоговую сумму , вернут ли ? всю ли ? или только часть?
Допустим автор Вас убедил и Вы начали искать подходящего риэлтора, естественно ищите подешевле. Сейчас на рынке недвижимости действует огромное количество мошенников и черных маклеров, которые оформят с сделают настолько все виртуозно, что Вы останетесь и без денег и без квартиры даже не заметив в чем Вы прокололись.
Крупным же компаниям нет смысла обманывать клиентов. Они дорожат и клиентурой и репутацией. Риэлтерские зарабатывают гораздо больше тeх сумм, которые присваивают преступники, вынужденные к тoму же после двух-трех афер скрываться oт властей и обманутых клиентов.
В любом случае при совершении сделки c недвижимостью не обойтись бeз правовой поддержки профессионалов в области жилищного, гражданского и иных отраслей права. Стоимость отдельных юридических консультаций сравнима cо стоимостью полного пакета услуг риэлтeрского агентства, пoэтoму решившие сэкономить нa посредниках в итoге плaтят бoльше.
Заказав услугу в крупной компании Вы получаете не посредника, а партнера который будет Вас сопровождать от начала и до конца , профессионально решая возникающие вопросы. Опыт и огромные базы данных, позволят специалистам подобрать жилье нужное именно Вам отвечающее всем Вашим требованиям. Кроме того Вам сразу же предложат несколько вариантов. И Вы можете не опасаться за безопасность сделки.
Более того , ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости, oсoбенно в Москве, имеет тенденцию к росту. За 2-3 месяца цена может увеличиться на 1-2 процента (сумма весьма существенная), поэтому чем быстрее вы найдете квартиру, тем дешевле она вам обойдется кроме того и окупятся риэлтерские услуги.

Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар — что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?
Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.
Немного теории
Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”.
Задаток — один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях — например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу — он вполне распространен.
Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?
Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, — в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) — хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!
И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).
Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон – обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, – ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком.
Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, – иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) – поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон … другой стороне в доказательство заключения договора.” В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.
Задаток на рынке недвижимости
Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны – с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры.
Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников – риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, – вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, – а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.
В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, – он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, – ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке – и…
Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу – да, а по букве закона – нет! Ведь основной договор еще не заключен!
Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.
Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора.
Внимание: на арене – риэлтор!
Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!
Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор – как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.
Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма -– ЗАО “Правовой центр жилья”, которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки — г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, — хотелось только удостовериться, что она юридически “чистая”. Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, “уйдет со свистом” — т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, — а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним.
Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс… В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.
Наша героиня решила “не упускать шанс” – и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный “Договором задатка”. По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла “задаток” в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец – владелица квартиры – обязалась квартиру ей продать. “Задаток” при этом был внесен фирме, а не продавцу.
Опасное соседство
Однако уже после заключения “договора задатка” выяснились новые сведения о квартире. Во-первых, сразу после приватизации квартира была перепродана 4 раза за 11 месяцев (видимо, покупателей квартиры в ней что-то не устраивало). Во-вторых, оказалось, что первый хозяин квартиры, который ее когда-то приватизировал, был осужден и сейчас находится в заключении. Из квартиры он был выписан только месяц назад, причем по решению суда. А осужден он, между прочим, за бандитизм.
Вы хотели бы оказаться на месте Н., если этот гражданин после освобождения начнет требовать восстановления прописки, – а значит, и права проживания в квартире?
На языке риэлторов все это называется “недостаточной юридической чистотой” квартиры. Скорее всего, если бы Н. узнала об этих “пикантных подробностях” с самого начала, она бы на пушечный выстрел не подошла к такому жилью. Не мудрено, что покупательница заявила “Правовому центру жилья” о своем нежелании покупать квартиру и попросила денежки назад.
Фирма, однако, была другого мнения: ведь идея задатка в том и соcтоит, что если договор срывается по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. И в подписанном нашими героями “Договоре задатка”, содержался пункт, по которому “в случае не свершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается”. Кто отказывается от подписания договора? – Н.! – Значит, и вина – ее!
Со своей стороны, Н. заявила, что сделка сорвалась не по ее вине. Ведь фирма не предоставила ей всей необходимой информации о квартире, о совершавшихся с нею сделках, об обстоятельствах выписки первоначально прописанных в квартире лиц, – фирма и виновата! А по тому же договору, “в случае несвершения сделки не по вине Покупателя, внесенный задаток возвращается Покупателю в течение трех дней.” (Как видим, риэлторы смягчили свою ответственность по сравнению с тем, что предусмотрено в ГК).
Кто же прав?
Нам кажется, что позиция “Правового центра жилья” в данном случае выглядит неубедительно. И не только с точки зрения моральной: тут, видимо, двух мнений быть не может – скрывать правду нехорошо. Но и с точки зрения юридической.
Во-первых, хотя из “Договора задатка” не усматривается обязанности фирмы предоставить покупателю информацию о квартире, но фирма, по сути, оказывала гражданке Н. посредническую услугу. Н. намеревалась приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Следовательно, ее отношения с фирмой подпадают под действие Закона РФ “О защите прав потребителей”, в частности ст.10 – о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах), и ст.12 – об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге):
“Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора” (ст. 10 пункт 1).
“Если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге)… повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков” (ст.12 пункт 1).
Так что, похоже, именно фирма не выполнила своих обязательств, — и договор не был заключен по ее вине.
Во-вторых, сам договор, на наш взгляд, не может быть квалифицирован как соглашение о задатке, и потому деньги должны быть возвращены. Причины уже были указаны выше: задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Пока не заключен основной договор купли-продажи квартиры, оснований для уплаты задатка — именно как задатка! — не возникает.
Нельзя трактовать “договор задатка” и как предварительный договор купли-продажи квартиры (см. выше). И даже если рассматривать отдельное “обязательство купить квартиру”, возникшее у Н. в силу подписания “договора задатка”, как твердую обязанность, при отказе от которой с покупательницы можно взыскивать убытки, — все равно нельзя утверждать, что у нее уже возникла обязанность платить. Так что конструкция задатка здесь неприменима.
Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, — ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.
Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога — поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.
К сожалению, Н. после нескольких неудачных попыток вернуть деньги по-хорошему не стала доводить дело до суда. Поэтому аргументы, приведенные выше и использованные в претензиях к фирме, не прошли судебную апробацию. Однако, на наш взгляд, более упорные или более трепетно относящиеся к своим деньгам граждане могут — если уж судьба поставила их в такую ситуацию — бороться с недобросовестными риэлторами таким образом.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий.
Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).
Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.
Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом.
В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.
Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования.
Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дал на 500-1000$ и предложат в ответ поднять планку – насторожитесь. Скорее всего, вас дурят, и никакого конкурента нет, а есть просто желание снять с вас побольше денег.

Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше или пойти на попятную или отказаться от варианта. Риэлтеры быстро теряют интерес к упертым клиентам. Нередко они пользуются правилом “трех” – делают три предложения, а затем перестают на вас работать.

Помните – кроме вас у риэлтера хватает и других клиентов. Не отчаивайтесь, если он вам не звонит и не информирует о ходе дела.

Выйдя из метро, засеките время и посмотрите – сколько займет путь до дома. Сравните с тем, сколько было написано в листинге. Это может стать вашим маленьким козырем при торге.

По дороге – осмотритесь, кто ваши будущие соседи по району. В ином месте очень характерны лица в транспорте или возле ларьков. Жить среди пролетариев рекомендуется только представителям этого славного класса.

Двор, подъезд, лифт – составная часть вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в листингах. Это высота потолка, тип перекрытий (топните ногой – стены, зачастую, начинают просто вибрировать от этого), проводка, состояние сантехники, пола.

Не забудьте спросить – включена ли площадь балкона/лоджии в общую площадь. Иной балкон не достоин такого права.

Решите – какой нужен ремонт. Ориентируйтесь на такую цифру – чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 100$ за кв.м. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньте – как долго еще продержится сантехника, сколько придется затратить на нее. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того что вам нужно. Сравнивайте разные квартиры исходя именно из этой стоимости. Особенно это важно, когда вы сравниваете новостройку и обычную квартиру.

Готовясь к первой встрече с хозяевами составьте, список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и др. Теоретически это должен будет делать риэлтер, но береженого бог бережет. Список нужен, т.к. иначе вы можете упустить ряд важных моментов, а переспрашивая их по телефону вы не будете видеть лица отвечающего. Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый – признак того, что отвечающий что-то сочиняет.

Решив, что эта квартира подходит – поставьте все точки над i. Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

Проблема суммы в договоре следующая: хозяин должен заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если не приобретет в ближайшее время другую недвижимость. Поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, вы можете вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет. Т.е. вам выгоднее писать реальную цену сделки. Это вопрос торга. Рассчитайте все денежные нюансы, это может быть аргументом в торге. Вы решили покупать…

Cовет 1. Четко определитесь – кто (вы или риэлтер) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки/регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Риэлтер учится эффективно работать месяцами. Оцените – сколько вы выиграете, если все постараетесь сделать сами, сколько при этом вы затратите сил и времени.

Cовет 2. Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно и обойтись вообще без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и прозванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: “Это агентство недвижимости?”. Не отчаивайтесь, если в 99% получите утвердительный ответ. Это реальность текущего информационного обеспечения.

Cовет 3. Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь критически. Московский рынок слишком хорошо информирован и “схвачен”, чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте есть какая-то закавыка. Таких закавык – десятки: отсрочка заселения, “убитость” квартиры, неудачные соседи и мн.др.

Cовет 4. Если вам предложили “по-знакомству” соблазнительный по цене вариант – отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 5-10 тыс. долларов ?

Cовет 5. Просматривая листинги предложений, не ориентируйтесь на то что, дескать, ваши знакомые недавно купили/продали по такой-то/такой-то цене. В любой сделке – десятки подводных камней, которые способны менять цену в значительной степени. Вдобавок, цена сделки и цена предложения в среднем различаются на 5%, и уж тем более они могут быть отличны от рыночной стоимости

Cовет 6. Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Все-таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок – это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки – это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно.

Совет 7. Выбор агентов, с которыми вы будете работать – дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то маклера – еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность.

Совет 8. Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот “шарашкина контора” может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса, отсутствие бардака. Узнайте – состоит ли ваше агентство в каком-либо профессиональном объединении (МАР, РГР и др.), какие обязательства это накладывает. Бывает не лишним и звонок туда, однако многое узнать вам в официальных структурах не удастся.

Совет 9. Чаще всего, квартира в листинге закреплена за каким-то агентом риэлтерской компании. Работая по такому варианту, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтера. Человек способен соблазниться 2-3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию, отняв у вас такие деньги.

Совет 10. Заключая договор на обслуживание вас компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты – форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и пр. То что вам подсовывают некий “стандартный” договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.

<Черные маклеры> – это, как правило, бывшие сотрудники агентств недвижимости, по разным причинам поникнувшие свои <пенаты>, решив строить свой бизнес из дома. Общаясь с <черным маклером> вероятность быть обманутым гораздо меньше, чем в <лохотроне>, но такой риск все-таки есть. Как правило, эти люди дорожат своей репутацией и частным образом общаются с разными агентствами недвижимости. Они понимают, что негативные отзывы о них, оборвут нити их общения, и по большей части не обманывают своих клиентов. Но не ждите от них помощи в вопросах решения проблем с квартирной хозяйкой или бесплатного переселения. После Вашего заселения и получения от Вас оговоренной денежной суммы, они проигнорируют все Ваши требования.
Итак, Вы запаслись терпением и прозвонили все заинтересовавшие Вас объявления. В итоге – разочарование: реальных хозяев за этими объявлениями нет.

Человеку свойственно заблуждаться, но когда иллюзии возникают в сфере коммерческих интересов – это может привести к убыткам и упущенной прибыли. Для покупателей жилья особенно важно иметь достоверную информацию о рынке недвижимости и уметь отличать миф от правды. Эксперты рассказали «Собственнику» о самых популярных заблуждениях на рынке недвижимости и объяснили, почему они являются таковыми.

Все встало

Безусловным лидером среди заблуждений является распространенное мнение об абсолютной стагнации на рынке недвижимости. На самом деле информация о полном или почти полном отсутствии продаж является неверной. Практически все опрошенные «Собственником» эксперты заявили о том, что активность на рынке недвижимости в последние месяцы существенно возросла, особенно с началом осеннего сезона. Конечно, темпы роста продаж в каждой компании различны, но главное то, что они есть. Коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский приводит пример продаж в ЖК «Лазаревское»: «Количество сделок, начиная с весны-2009, увеличивается ежемесячно, летом мы вышли на объем продаж, на треть превышающий докризисный, и он нас полностью устраивает. С тех пор продажи в комплексе стабильные, несмотря на то что с лета мы трижды поднимали цены на эти квартиры».

Жилье даром

Второй миф, который во многом проистекает из первого, – убеждение покупателя в том, что сегодня, нацелившись на любой объект недвижимости, можно рассчитывать на скидки 20-30-40-50% и даже выше. Надо сказать, это расхожее мнение сильно усложнило жизнь продавцам, ведь многие из них скорее будут ждать покупателя на заявленную цену столько, сколько потребуется, чем позволят клиентам «выламывать себе руки». Известно, что владельцы действительно качественных квартир, особенно в элитном сегменте, даже снимают лоты с продажи, чтобы не терять в цене.

О том, что с большими скидками зачастую предлагают лишь неликвид, говорит и Дмитрий Отяковский. По его словам, прецеденты большого дисконта существуют, но надо понимать, что это маркетинговые ходы застройщиков, желающих сбыть неликвидные квартиры. Поэтому скидка 20-30% и более должна насторожить покупателя, так как это означает, что либо цены на этот объект изначально завышены, либо с проектом что-то не так; как вариант, приостановлено строительство, переносятся сроки сдачи и т. д.

Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация немного другая. Эксперт говорит, что скидки здесь зависят от того, насколько срочно продавцу нужно продать квартиру. Если продавец готов подождать, то, как правило, он также не будет «падать» сильно ниже рынка. В связи со стабилизацией, сегодня «сторговать» треть цены на хорошую, юридически и физически свободную квартиру вряд ли получится.

Кто последний?

Третье заблуждение свойственно покупателям квартир в сегменте элитной недвижимости: зачастую они думают, что они единственные претенденты на данный объект, и поэтому сделку можно откладывать бесконечно долго. Конечно, сегодня уже не выстраиваются очереди за квартирами, но излишняя самонадеянность может обернуться тем, что понравившееся жилье будет упущено. Руководитель земельного направления компании Paul’s Yard Яна Романова убеждена, что такое поведение покупателя является очень распространенным на рынке. Иногда брокер предупреждает, что объект просматривают еще несколько клиентов, но покупатель считает, что тот блефует и торопит проведение сделки в своих интересах. И зачастую это приводит к тому, что объект в самом деле достается более расторопному клиенту.

Пациент скорее мертв

«Первичный рынок умер» – четвертый не совсем правдивый тезис о рынке недвижимости. Да, действительно, многие проекты замораживаются, риски по существующим строящимся проектам очень высоки, но надо сказать, что надежные застройщики находят силы и средства достроить свои объекты. Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME, говорит: «Мы реализуем порядка 50 объектов городской элитной недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства, среди которых есть довольно масштабные проекты. Застройщики, адаптировавшись к жизни в суровых условиях кризиса и 214-го федерального закона, продолжают строить и продавать, а их объекты продолжают оставаться привлекательными с точки зрения инвестиционных вложений. Яркий пример – жилой комплекс «Четыре солнца», где за сентябрь-октябрь 2009 года была реализована 31 квартира. Кроме того, в ближайшее время мы ожидаем выхода на рынок ряда других интересных проектов. Так что слухи о смерти первичного рынка элитной недвижимости сильно преувеличены, а точнее, абсолютно не соответствуют действительности».

Думай о хорошем…

Заблуждениями могут быть не только пессимистичные утверждения, но и оптимистичные. Так, еще одним заблуждением наши эксперты назвали мнение о том, что этой осенью на рынке начался рост, сигнализирующий об окончании кризиса. Действительно, с приходом осени показатели статистики продаж многих компаний выглядят очень обнадеживающими, цены на рынке во многих сегментах корректируются в сторону увеличения. Руководитель направления «Недвижимость» портала Mneda Алексей Попов говорит: «Экономический рост последних месяцев пока нельзя твердо считать началом посткризисного восстановления экономики, так как до сих пор отмечаются крайне опасные макроэкономические явления: увеличиваются неплатежи, усилились темпы снижения потребительского спроса и реальных доходов населения. Поэтому никаких фундаментальных причин восстановления рынка недвижимости пока что не существует. Некоторое оживление на рынке жилья в столице можно объяснить, во-первых, сезонным фактором, а, во-вторых, резким сужением сегмента новостроек, из-за чего многие покупатели вынуждены активнее обращать внимание на вторичный рынок».

Жадные строители

И наконец, шестым заблуждением является мнение покупателей о том, что себестоимость строительства новостроек в Москве составляет 30-40 тыс. руб. за кв. м, а все остальное – прибыль застройщика. Справедливости ради можно заметить, что в Подмосковье себестоимость по отдельным объектам может быть и правда порядка 40 тыс. руб. за метр, но в Москве ситуация совсем другая. Так, Дмитрий Отяковский приводит следующие данные: 30-40 тыс. руб. за кв. м в Москве – это стоимость только строительно-монтажных работ. А инвестиционная себестоимость почти любого проекта в пределах МКАД достигает 80 тыс. руб. за 1 кв. м и более. Только цена земельного участка прибавляет к стоимости метра порядка 25 тыс. руб.

В стоимость метра застройщиком закладываются и различные обременения со стороны администрации, налоги, отчисления, сборы, лицензии, плата госорганам за получение разрешений (число которых по одному объекту может достигать 150). Значительные средства уходят на выплату процентов по банковским кредитам. Кроме того, застройщик еще снимает офис, платит зарплату сотрудникам, рекламирует объект, и это все также прибавляет около 5 тыс. руб. к стоимости каждого возведенного метра.

Если же продавать квартиры по себестоимости, то продавец в лучшем случае «выйдет в ноль» и в будущем уже не сможет не только строить лучше, но, скорее всего, перестанет строить вообще. «Другими словами, сегодня стоимость квадратного метра в московских новостройках не может быть ниже 80 тыс. руб., что обусловлено не аппетитами застройщиков, а объективными факторами», – подытожил эксперт.

ДОГОВОР Nо. _____

постоянной ренты

г. ________________ “___”___________ 20___ г.

________________________________________________________________,

(ф.и.о. гражданина-получателя ренты,

наименование некоммерческой организации)

именуем__ в дальнейшем “Получатель ренты”, в лице ___________________

______________________, действующего на основании ___________________,

(должность, ф.и.о.) (Устава, положения, доверенности)

с одной стороны, и __________________________________________________,

(ф.и.о. гражданина, наименование организации)

именуем ___ в дальнейшем “Плательщик ренты”, в лице __________________

____________________, действующего на основании _____________________,

(должность, ф.и.о.) (Устава, положения, доверенности)

с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность

жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________,

а Плательщик ренты в обмен на полученный дом обязуется периодически

бессрочно выплачивать Получателю ренту в виде денежной суммы в размере

__________________________________ в порядке и в сроки, определенные в

настоящем договоре.

1.2. Характеристики передаваемого дома указаны в прилагаемой

справке БТИ.

1.3. Рентные платежи и выкупная сумма, предусмотренная п. 7.1

настоящего договора, автоматически увеличиваются пропорционально

увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Плательщик ренты обязуется выплачивать денежную сумму,

указанную в п. 1.1 настоящего договора, ежемесячно в безналичном

порядке путем ее перечисления не позднее ____ числа каждого месяца на

счет Получателя ренты, указанный в договоре или указанный Получателем

ренты не позднее ________________.

2.2. По желанию Получателя ренты выплата ренты может

производиться путем выполнения работ или оказания услуг следующего

плана, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты: ____________

______________________________________________________________________

_____________________________________________________________________.

2.3. Получатель ренты передает помещение не позднее ____________.

2.4. Получатель ренты обязан предупредить Плательщика ренты об

известных ему скрытых недостатках передаваемого помещения.

2.5. Получатель ренты в обеспечение обязательств Плательщика

ренты получает право залога на передаваемое дом.

3. Регистрация и нотариальное заверение

3.1. Все расходы по государственной регистрации и нотариальному

удостоверению данного договора и сделок, предусмотренных данным

договором, государственной регистрации прав на недвижимое имущество,

передаваемое по данному договору, относятся на счет или возмещаются

Плательщиком ренты.

4. Риск случайной гибели имущества

4.1. Риск случайной гибели передаваемого Получателем ренты дома

лежит на Плательщике ренты. При случайной гибели дома все

обязательства Плательщика ренты сохраняются.

5. Ответственность сторон

5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая

обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой

стороне причиненные таким неисполнением убытки.

5.2. За просрочку выплаты ренты Плательщик ренты уплачивает

Получателю ренты проценты в размере ____% от неуплаченной суммы.

5.3. Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу Плательщика

ренты или лиц, правомерно пользовавшихся предоставляемым помещением,

вследствие недостатков последнего, о которых Плательщику не было

известно, подлежит возмещению Получателем ренты в соответствии с

действующим законодательством, в том числе после прекращения

обязательств сторон по договору, если Плательщиком будет доказано, что

эти недостатки возникли до передачи помещения Плательщику ренты, не

относятся к числу явных и Получатель ренты, хотя и знал о них, не

предупредил о них Плательщика.

5.4. В случаях, не предусмотренных настоящим договором,

имущественная ответственность определяется в соответствии с

действующим законодательством РФ.

6. Срок действия договора

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его

государственной регистрации и действует бессрочно.

6.2. Права Получателя ренты могут переходить в порядке уступки

требования, по наследству либо в порядке правопреемства при

реорганизации юридического лица только к гражданину или некоммерческой

организации. При отсутствии надлежащих правопреемников обязательства

сторон по данному договору прекращаются.

6.3. В случае ликвидации Плательщика ренты (если это юридическое

лицо) Получатель ренты с учетом п. 2.5 настоящего договора вправе

потребовать возврата передаваемого дома или выплаты выкупной суммы в

размере, предусмотренном п. 7.1 настоящего договора.

7. Расторжение договора

7.1. Плательщик ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты

ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он

заявлен Плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за

_____________ до прекращения выплаты ренты. Выкуп постоянной ренты

производится по цене ________________________________________________.

7.2. Получатель постоянной ренты вправе потребовать расторжения

договора и выкупа ренты Плательщиком ренты в следующих случаях:

а) когда Плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один

год;

б) когда Плательщик ренты признан неплатежеспособным либо

возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не

будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены

договором;

в) когда дом, переданный под выплату ренты, поступает в общую

собственность или разделяется между несколькими лицами.

7.3. Получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать

возврата дома либо выплаты Получателю выкупной цены в размере,

предусмотренном п. 7.1 настоящего договора, если Плательщик ренты

совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи

или близких родственников либо умышленно причинил Получателю ренты

телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни Получателя ренты Плательщиком

ренты право требовать в суде возврата дома или выплаты выкупной цены

принадлежит наследникам Получателя ренты, в том числе если они не

являются гражданами или некоммерческими организациями.

7.4. Плательщик ренты вправе потребовать расторжения договора в

случае, предусмотренном п. 5.3 настоящего договора. Получатель ренты в

этом случае вправе потребовать возврата дома либо выплаты Получателю

выкупной цены в размере, предусмотренном п. 7.1 настоящего договора.

7.5. При расторжении договора Плательщик ренты не вправе

требовать возврата рентных платежей.

7.6. Если к моменту расторжения договора передаваемый дом не

сохранится в натуре, у Получателя ренты остается право требовать

выплаты выкупной цены.

7.7. В случае, когда при расторжении договора дом возвращается в

собственность Получателя ренты, договор считается расторгнутым с

момента передачи дома Получателю ренты и государственной регистрации

соглашения о расторжении и права собственности Получателя ренты на

вновь полученное недвижимое имущество.

7.8. В случае смерти Получателя ренты право требовать в суде

расторжения договора принадлежит наследникам Получателя ренты, если

они являются гражданами или некоммерческими организациями. Если

наследники Получателя ренты не являются гражданами или некоммерческими

организациями, право требовать возврата помещения или выплаты выкупной

цены они имеют в случаях, когда основания для расторжения договора

появились до смерти Получателя ренты.

(Вариант: если Получатель ренты – некоммерческая организация).

При реорганизации Получателя ренты право требовать в суде

расторжения договора принадлежит правопреемникам Получателя ренты,

если они являются некоммерческими организациями. Если правопреемники

не являются некоммерческими организациями, право требовать возврата

помещения или выплаты выкупной цены они имеют в случаях, когда

основания для расторжения договора появились до реорганизации

Получателя ренты.

7.9. Любые изменения и дополнения к настоящему договору

действительны, при условии, если они совершены в письменной форме и

подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то

представителями сторон и нотариально заверены, если договором не

предусмотрена простая письменная форма таких изменений или дополнений.

7.10. Все уведомления и сообщения должны направляться в

письменной форме.

8. Конфиденциальность

8.1. Условия настоящего договора и дополнительных соглашений к

нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.

9. Разрешение споров

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между

сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного

договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего

законодательства.

9.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных

вопросов, споры разрешаются в суде в порядке, установленном

действующим законодательством.

10. Дополнительные условия и заключительные положения

10.1. Дополнительные условия по настоящему договору: ____________

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

10.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим

договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

10.3. Договор составлен в двух экземплярах, из которых один

находится у Получателя ренты, второй – у Плательщика ренты.

10.4. Юридические адреса и платежные реквизиты сторон:

Получатель ренты: _______________________________________________

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

Плательщик ренты: _______________________________________________

______________________________________________________________________

______________________________________________________________________

Приложения:

1. Справка БТИ

2. …

Подписи сторон:

Получатель ренты ________________________

(М.П.)

Плательщик ренты ________________________

М.П.

Сегодня практически ни одна сделка с недвижимостью не проходит без участия риэлтора. И в то же время, репутация у представителей этой профессии по степени недоверия клиентов может соперничать разве что с продавцами поддержанных автомобилей. Мнения о том, что главная задача любого риэлтора – любой ценой обмануть доверчивого клиента, придерживается едва ли не каждый, за редким исключением. И все же, тот, кому довелось воспользоваться услугами профессионального риэлтора, прекрасно понимает, что без профессиональной помощи сориентироваться среди предложений рынка недвижимости, хитросплетений законодательства и бюрократических препонов, крайне сложно. Но как же среди большого количества риэлторских агентство найти именно профессионалов, а не мошенников, чья единственная цель – получить максимальную выгоду?
Для начала определимся с самим термином риэлтор
Кто такой риэлтор?
риэлтор, или маклер, брокер, – специалист, в область профессиональных задач которого входит непосредственное общение с клиентами, работа с документами и базами предложений, показ квартир, ведение деловых переговоров по телефону и лично, организация сделок и их оформление. Главная цель деятельности риэлтора – заключение сделки с недвижимостью, решение задач, поставленных перед ним его клиентом.
Итак, после того, как мы определились с тем, кто такой риэлтор, поговорим о признаках профессиональной риэлторской компании.
Риэлтор бывает разный
Существует два типа риэлторов. Их можно разделить по тому, как они строят отношения с клиентом:
- Перед началом риэлтор работы практически сразу и честно оговаривается стоимость услуг.
- На вопрос о комиссионных по сделке риэлтор Вас твердо одергивает, ссылаясь на коммерческую тайну. Продавец не имеет права встретиться с покупателем. Если Вы приходите в агентство со своим “консультантом”, его вопросы вызывают раздражение у риэлтора.
По первому типу риэлторов – вопросов нет. Люди профессионально оказывают услуги в сфере недвижимости, зарабатывают своим трудом деньги и не стыдятся этого.
Второй описанный принцип работы риэлтора вроде бы также использует вполне приемлемый коммерческий подход: Вы знаете свою сумму, а все что сверху – это договоренности риэлтора и покупателя. Вы обратились в фирму, она проводит сделку и дает определенные гарантии. Какие могут быть вопросы к риэлтору?
Из многолетней практики общения с агентствами различного размера и уровня работы, я понял, что, зная, насколько фирма и ее сотрудники, риэлторы в частности готовы не таясь говорить о своем вознаграждении, честно объяснять, что в их силах, а что в данной ситуации не возможно гарантировать – можно смело делать вывод, как будет проходить сделка. Будут ли Вас обливать грязью вместо того, чтобы попросить прощения за свой промах, упадет ли маска радушия в середине сделки, когда Вы уже подпишите все необходимые бумаги и т.д.
Не идет на пользу клиенту, когда в агентстве риэлторы слишком много пытаются скрыть от него. В этом случае у фирмы и её сотрудников появляется желание за коммерческой тайной спрятать еще что-нибудь излишне и некрасиво выпирающее – промахи сотрудников, невыполнение части своих обязанностей, ущемление интересов клиента только потому, что и так сойдет.
Какой риэлторской компании стоит доверять?
О профессионализме компании говорят лицензии, международные сертификаты вроде ISO 9001:2000, участие в крупных специализированных выставках, круглых столах, профессиональных сообществах и т.п. Получить подобную информацию зачастую можно из прессы и Интернета.
Один из важнейших признаков профессиональной компании – отношение к клиентам. Расспросите знакомых, коллег – возможно, кто-то порекомендует Вам риэлторскую компанию, при помощи которой успешно решил свой квартирный вопрос. Число клиентов хорошей компании растет пропорционально ее доброй репутации, которая складывается из отзывов благодарных клиентов.
Кроме того, при выборе риэлторской компании нелишне поинтересоваться сроком ее работы на рынке недвижимости, ведь это – немаловажный фактор. Опыт проведения сделок, связи с другими участниками рынка, профессиональные технологии, сложившийся коллектив, – для всего этого требуются, зачастую, годы работы. Именно поэтому стоит обратить внимание на то, сколько работает на рынке выбранная Вами компания.

Стоит ли обращаться к риэлтору?

Пройти сделку от начала и до конца с минимальным риском в условиях современного рынка недвижимости крайне сложно. Для того чтобы сэкономить нервы, время и деньги, лучше не рисковать, и обратиться к услугам профессионала. Ваш персональный риэлтор будет сопровождать Вас на всех этапах сделки – от первой консультации в офисе компании до заключения договора купли-продажи.

Договор, который Вы заключите с риэлторской компанией, позволит Вам получить юридическое основание для грамотного проведения сделки. Все Ваши требования и пожелания, права и обязанности компании будут не просто высказаны на словах, но зафиксированы в документе, имеющем юридическую силу, на основании которого Вы будете выстраивать свои отношения с компанией.

Кроме того, в профессиональной риэлторской компании Вы сможете воспользоваться услугами штатных специалистов в области оценки недвижимости, юристов, нотариуса и т.д.

Еще один важный фактор – наличие эксклюзивной базы. Каждая более-менее крупная компания обладает собственной эксклюзивной базой предложений, т.е. помимо квартир, которые находятся в свободной продаже, Вы получаете возможность выбирать среди предложений, которые не найти по объявлениям в прессе – их продает только данная компания.

В заключение стоит отметить, что услуги профессиональной риэлторской компании сегодня недешевы. Но стоит ли рисковать утратой квартиры или крупной суммы денег и отправляться в свободное плавание по полному подводных камней рынку недвижимости? Остается только пожелать, чтобы каждый из Вас нашел своего честного и надежного риэлтора.