Подход профессионала нужен почти для любой сделки с недвижимостью. Но, обратившись к риэлтору, не стоит думать, что Вам больше не о чем беспокоиться. Многие системы массовой информации не правы, когда говорят, что риэлтор или риэлторское агентство способно навсегда решить все проблемы, связанные с жильем.
Было много случаев, когда суд признавал совершенную сделку недействительной через некоторое время после ее совершения. После этого конечно и у истца и у ответчика возникают проблемы с большими потерями. А если было сразу несколько продавцов и покупателей, то эти большие потери будут у всех.
Почти не реально возвратить денежные средства и восстановить собственность. Нужно найти какие-то компромиссные варианты, а это значит, что будут еще денежные и временные расходы.
Правильно будет обраться к риэлтору участникам сделок в сфере недвижимости, если они не обладают профессиональными навыками, которыми обладают риэлторы.

Образ риэлтора, благодаря средствам массовой информации, сложился у нас, прямо скажем, неположительный. Об агентах по недвижимости пишут в основном так, будто риэлтор – это профессия, которой не нужно учиться, будто деньги эти псевдоспециалисты получают просто так. Возникает ощущение, будто каждый, кто хоть как-то способен убеждать других и не имеющий совести, может преуспеть на этом поприще. Когда на Западе и в США агент по недвижимости – это одна из самых уважаемых профессий, у нас риэлтор – это чуть ли не бандит с большой дороги.

Когда в начале 90-х закон позволил гражданам приватизировать жилье, начать пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, появилась эта ценная профессия. До той поры были лишь частные маклеры, которые помогали обмениваться муниципальными квартирами их нанимателям. На рынке появилось огромное число квартир. Т.к. спрос значительно превышал предложение, цены на недвижимость резко взлетели и продолжали расти до 98 года, когда дефолт неизбежно отразился на рынке недвижимости.

В те годы риэлторами шли работать в основном люди с высшим образованием, с солидным жизненным опытом за плечами, имеющие большой трудовой стаж.
Никаких учреждений, занимающихся обучением риэлторов, тогда не было, как не было и законодательной базы в сфере сделок с недвижимостью. Приходилось обучаться на своих ошибках, на личном опыте.
Крупных агентств недвижимости тогда тоже не существовало, а в небольших конторах, в которых работало 2-3 десятка сотрудников, любой экс-педагог, придя туда работать, мог сделать свою годовую зарплату за пару недель.
Дефолт самым ужасным образом сказался на жизни многих людей. Многие агенты старой закалки либо стали руководителями агентств, либо ушли из этой деятельности совсем, по причине сильно уменьшившихся заработков.
Новое поколение формировалось в основном за счет предприимчивых молодых людей, у которых либо не хватало средств, чтобы открыть свой бизнес, либо, не выдержавших конкурентной борьбы, предпринимателей. Это неизбежно сказалось на качестве услуг, оказываемых новыми риэлтерами. Однако в этот период некоторые компании начинают заниматься обучением риэлторов, иногда выпуская достаточно опытные кадры, работать с которыми клиентам было приятно. В это время еще наблюдается дефицит подготовленных агентов.
Этот период длился недолго – всего пару-тройку лет.
Неизвестно, кто был первым придумщиком, чтобы брать свое не качеством, а количеством. Но раз спрос на услуги оставался высоким, а рабочей силы по-прежнему не хватало, это должно было случиться.
Сразу несколько агентств недвижимости начинают вербовать всех и вся. Газеты и журналы выходят забитыми рекламными объявлениями о наборе агентствами сотрудников, сулящими огромные заработки. На качестве выполняемых услуг был поставлен крест, доходы стали обеспечиваться за счет сделок, проводимых большим количеством неопытных агентов.
Открывается огромное количество филиалов агентств недвижимости, занимающихся скорой подготовкой кадров, которые, начиная работать, редко проводили более одной-двух сделок на своих близких, прежде чем закончить деятельность. Естественно, такие агенты не имели ни малейшего представления о юриспруденции, психологии, редкий из них знал названия всех улиц своего города. Они имели единственную задачу – любым способом заключить договор с клиентом и взять с него как можно большую комиссию.
Очень быстро количество агентов превысило число мурманчан, нуждающихся в риэлторских услугах.
Началась жесткая конкурентная борьба, и количество сотрудников в агентстве уже перестало быть преимуществом перед другими компаниями. Воевать за клиента оставалось лишь двумя способами: либо повышать качество оказываемых услуг, либо демпинговать. Конечно, был выбран последний вариант, как более дешевый. Комиссионные стремительно уменьшались и сейчас в Мурманске сложно найти агентство недвижимости, комиссия которого превышает 2%.
В результате квалифицированных специалистов в этой области практически не осталось, а спрос на качественные риэлторские услуги растет.

Конечно, нельзя сказать, что продажа по доверенности осуществляется очень часто, но подобные случаи имеют определенное распространение. Владельцем может быть пожилой человек, которому физически сложно приехать на сделку, или он проживает в другом городе, или просто очень занят бизнесом. В этом случае оформляется доверенность на имя родственника или другого представителя, который имеет право от имени владельца продать данный объект недвижимости.
На первый взгляд, все нормально: доверенность удостоверена нотариусом, засвидетельствовавшим волю доверителя, и срок ее на момент сделки не истек. Вот только все это отнюдь не является гарантией действительности доверенности. Ведь тот, кто выдал доверенность, в любое время имеет полное и безоговорочное право ее отменить.
Квалифицированный риелтор в этой ситуации добросовестно обращается к тому нотариусу, который доверенность удостоверил, дабы выяснить, не было ли отмены. А теперь – внимание: для того чтобы отменить доверенность, лицу, выдавшему ее, вовсе не обязательно возвращаться к тому же нотариусу! Сделать это возможно абсолютно у любого нотариуса, и даже не обязательно в том городе, в котором доверенность изначально была оформлена. Причем нотариус, отменивший доверенность, не обязан обеспечить немедленное уведомление об этом факте своего коллеги, эту доверенность удостоверившего… И об этой тонкости, по моему опыту, не знает почти ни один риелтор.
Что же делать? Особенно если доверитель и правда находится в другом городе? Как минимум, попытаться убедить его приехать на сделку. Однако и это не всегда возможно. Тогда выход один: ехать в другой город и в день проведения сделки (не раньше!) получать у доверителя заявление о том, что он осведомлен о проводимой сделке и об основных ее условиях, одобряет эту сделку и подтверждает действительность ранее выданной доверенности. Причем заявление это (для надежности) опять же должно быть составлено в нотариальной форме.
Отлично знаю, что большинству риелторов данное предложение покажется странным. «Это какие же безумные деньги надо потратить на подобную проверку? На нее, чего доброго, половину нашего вознаграждения грохнуть придется!» Да, весьма вероятно, что придется… Но ведь клиенты, заказывая риелторскую услугу, вправе рассчитывать на то, что ее итогом не окажется судебная тяжба. А следовательно, тот риелтор, который, обещая «все проверить по полной», ограничивается на деле двумя-тремя справками, не обеспечивающими всей полноты информации об объекте, как минимум не слишком добросовестно зарабатывает себе на кусок хлеба с маслом…

Итак, вы – покупатель квартиры. Скорее всего, вы обратились в агентство недвижимости или к частному риелтору и заключили договор на поиск и проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры.
Практика показывает, что именно последний аспект и является основным мотивом, который заставляет покупателей обращаться к риелторам. Оставив в стороне дискуссионную тему о возможности или невозможности самостоятельного подбора варианта, остановимся на том, ради чего большинство покупателей и становятся клиентами агентств, – проверке приобретаемого объекта на пресловутую «юридическую чистоту».
Что же входит в эту проверку? Категорический минимум – это получение официальных сведений о собственнике квартиры, наличии или отсутствии обременений, арестов и запретов на совершение сделок с объектом, а также о том, кто и как давно зарегистрирован в квартире.
Как правило, помимо этого приходится проводить и другие действия. В зависимости от ситуации с конкретным объектом в комплекс могут входить: выяснение фактов нахождения собственника квартиры на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, проверка завещаний и наследственных дел, выяснение фактической прописки по новым адресам лиц, ранее проживавших в приобретаемой квартире, но выписанных. И приведенный список далеко не исчерпывающий…
Увы, многочисленные примеры из практики свидетельствуют о том, что во многих случаях риелторами не выполняется даже этот минимум. Чего уж говорить о проверках более сложных и, как следствие, более затратных как во временном, так и в финансовом плане…
Повторюсь, набор действий может быть совершенно различным и зависит от количества раз, которые квартира переходила из рук в руки, возраста и местонахождения собственников, наличия среди них детей и престарелых, многих других факторов. Поэтому единой схемы не существует. Но всю сложность и многообразие процесса под названием «правовая экспертиза» можно показать на банальном примере: квартира продается по доверенности. Кстати, продажа по доверенности – один из достаточно распространенных случаев, когда риелторы выполняют далеко не весь комплекс по проверке.

Главным критерием, отделяющим улучшение от «принудительного ассортимента», я бы назвал востребованность того или иного дополнительного элемента квартиры среди покупателей. Например, если встроенная кухня нравится новым жильцам и они с удовольствием будут ей пользоваться, то это, безусловно, улучшение. А поскольку доплата, которую попросят за эту кухню продавцы, как правило, существенно меньше стоимости нового гарнитура, то это еще и выгодное улучшение. К тому же не придется тратить время и деньги на выбор, доставку и сборку новой кухни, и вы решите, что сделка явно выгодна.
Другое дело, если единственное, что вы планируете сделать с улучшением, – это вынести его на помойку. Тогда ситуация совершенно иная: это ненужная вещь, и пока ее не вынесут из квартиры, не стоит подписывать акт приема-передачи объекта недвижимости. И, конечно же, ни о каком повышении цены в таком случае и речи быть не может.
Впрочем, ненужная кухня – еще полбеды. Гораздо хуже, когда ненужное улучшение относится к категории неотделимых. На практике отделить, разумеется, можно все. Однако одно дело – выкинуть кухонный гарнитур, и совсем иное – демонтировать, скажем, ванну, облицованную фирменной плиткой, для установки душевой кабины. Во втором случае ущерб, нанесенный квартире, рискует сильно превысить ценность как ванны, так и кабины, вместе взятых.
Так что должна ли стоить квартира с улучшениями дороже или дешевле – большой вопрос. Который должен решаться в каждом отдельном случае.
Поэтому, если цена квартиры сформирована с учетом дополнительных «опций», продавцу необходимо задать себе вопросы: насколько эти факторы реально значимы для покупателя? Не имеют ли они каких-либо изъянов? Нет смысла тешить себя надеждами, которым не суждено будет сбыться. Ведь спрос сегодня явно не ажиотажный…
Конечно, в большинстве случаев покупатель вряд ли откажется от новой современной сантехники, стеклопакетов, да и просто от хорошей мебели. Это и возможность въехать в квартиру сразу (что особенно актуально при альтернативных сделках), и возможность сдать жилье внаем без дополнительных затрат. Это и определенная экономия: доплата за все эти блага, как правило, несколько ниже, чем цена нового оборудования.
Но тут есть и подводные камни, о которых, кстати говоря, далеко не все риелторы сообщают своим клиентам – как продавцам, так и покупателям.

Для регистрации договора купли-продажи, будь то договор в простой письменной форме (ППФ) или нотариально удостоверенный, требуется представить следующие документы:
— Правоустанавливающие документы (в случае если сделка совершается в нотариальной форме, эти документы остаются у нотариуса).
— Выписка из домовой книги по квартире. В случае если в момент подачи на регистрацию кто-либо из продавцов или других зарегистрированных перепрописался по другому адресу, однако сведения об этом еще не дошли до паспортного стола по старому месту жительства, необходима встречная выписка с нового места жительства.
— Если предыдущий переход права собственности был зарегистрирован более чем 5 лет назад, нужен пакет документов из БТИ, в который входят кадастровый паспорт и экспликация.
— Если продавец состоит в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение. Такового согласия не требуется, если квартира была продавцом приватизирована, унаследована или получена в дар. Также в согласии супруга нет необходимости, если между ними заключен брачный контракт, который в этом случае должен быть предоставлен. Если продавец в браке не состоит, необходимо соответствующее заявление.
— Если покупатель состоит в браке, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение. Если покупатель в браке не состоит, необходимо соответствующее заявление. Ситуация в случае наличия у покупателя брачного контракта – аналогичная вышеприведенной.
— Если подача документов на регистрацию осуществляется не самими участниками сделки, а их представителями (риелторами) – соответствующая доверенность (доверенности).
— Если сделка ипотечная – кредитный договор.
— Если в число собственников-продавцов квартиры входит ребенок – распоряжение органов опеки.
— Подписанные договоры (ППФ или нотариально удостоверенные).
В стандартном случае на этом, собственно, буква закона считается выполненной, и при действительности всех перечисленных бумаг регистрирующий орган не откажет принять договор к регистрации.
Тем не менее на практике риелторы частенько спрашивают с клиентов целый ряд дополнительных документов, объясняя их необходимость требованиями регистрирующих органов. К таким дополнительным документам относится, например, справки из ПНД и НД, кадастровый паспорт на квартиру, купленную менее 5 лет назад, или нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение приватизированной или подаренной квартиры.
Часто в списке «необходимого» оказывается копия финансового лицевого счета, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и так далее. Вариации могут быть самые разные. «Заявление троюродной бабушки об одобрении продажи квартиры», в которой она никогда не была прописана, или «обязательство возместить моральный ущерб в случае отказа в регистрации»… Это, конечно, фантазии, но порой требования отдельных агентств и вправду сильно напоминают просьбу показать «справку, что ты не верблюд».
Стоит ли описывать, сколько нервов приходится потратить, бегая за каждым таким документом? И сколько на это может уйти времени, учитывая, что приемные часы у чиновников редко согласуются между собой? Не будем забывать и о том, что время это, как правило, рабочее. И даже самое понимающее начальство может потерять терпение. А нотариальные действия по заверению многочисленных «заявлений» и «обязательств» в результате выливаются не в одну тысячу российских рублей.

Давайте вспомним, что включает риелторская компания в понятие «полный комплекс услуг»? Наверное, бурное развитие рекламы на рынке недвижимости сделало свое дело, и даже совершенно далекий от жилищных вопросов человек навскидку безошибочно перечислит «подбор квартиры», «проверку юридической чистоты», «сбор документов»…
В любом агентстве недвижимости клиенту разъяснят, что для продажи или покупки жилья мало подписать договор (который в большинстве случаев можно напечатать на обычном листке и просто подписать, не прибегая к заверению нотариуса). Этот договор надо еще зарегистрировать в государственных органах. А в органы нужно предоставить целый пакет документов. И далеко не все документы может получить чужой дядя (или тетя) – риелтор, даже по доверенности.
Следует признать, что все вышесказанное – чистая правда. Действительно, есть требования законодательства, согласно которым договор подлежит регистрации. И документы нужны, и некоторые из них ни по какой доверенности не получишь. Но нередко под этим «соусом» нерадивый риелтор пытается «спихнуть» часть работы, за которую он получает деньги, на клиента. А посему следует четко различать, что стоит за требованием принести ту или иную бумажку: объективная реальность или попытка «чужими руками таскать каштаны из огня».

По мере развития отечественного рынка недвижимости эксперты все чаще сетуют на то, что государственное регулирование риэлторской деятельности в России далеко от совершенства. Например, сегодняшний день в уголовном кодексе нет статьи, которая предусматривала бы ответственность за недобросовестное совершение сделок риэлторами.
Оптимальным был бы отказ риэлторов от предоставления юридических услуг, создание органа надзора, который мог бы отзывать лицензии при несоблюдении государственных правил и стандартов. Но и усложнять сложившуюся практику риэлтора новый закон тоже не должен.

Тщательно изучите договор с агентством. Начнем с того, что никакого типового положения о договорах не существует: все компании пишут свое, придерживаясь одного золотого правила – иметь в случае чего возможность доказать, что клиенту они ничего не должны и что его и их проблемы – это две большие разницы. В частности, мы провели такой эксперимент. Обратились в Российскую гильдию риэлтеров. Эта организация объединяет около 10% московских компаний, в основном крупных, работающих с недвижимостью, и уверяет, что фирмы-члены Гильдии соблюдают утвержденный кодекс (см. справку на стр. 37). Кодекс одной из своих главных задач ставит защиту интересов людей, обратившихся к риэлтерам за помощью. Кстати, риэлтером, по мнению Гильдии, вообще вправе называть себя только член этой структуры. По рекомендации Гильдии, памятуя об их кодексе этики, мы обратились в одно крупное агентство с просьбой предоставить нам их типовой договор. Нам выдали два договора. Один заключается с продавцом квартиры, другой с покупателем. В редакции, с привлечением корпоративных юристов, мы попытались разобраться в сути документов.
В договоре, заключаемом с продавцом, мы так и не смогли найти ничего про условия, при которых агентство возвращает клиенту задаток (например, при невозможности исполнить обязательства), а также про срок, в течение которого фирма должна отдать деньги продавцу в случае успешного завершения сделки. В договоре с покупателем мы обнаружили очень интересный пассаж: в случае расторжения договора по инициативе клиента все перечисленные им агентству средства компания вправе оставить у себя – то есть в теории речь идет не только о предоплате, но и об основной сумме, которая по какой-то причине может оказаться у риэлтера до совершения сделки.
«Как же так? – спросили мы у вице-президента гильдии Константина Апрелева.- Известная фирма, с сертификатом гильдии, а такой договор?». «К сожалению, во многих крупных агентствах договор очень жесткий и защищает только одну сторону – посредника»,- признался господин Апрелев.
Так что, прибегая к услугам специалистов по недвижимости, надо всегда иметь в виду, что риэлтер – это профессиональный психолог. Он внимательно слушает, задает умные вопросы, появляется по первому требованию, хорошо говорит и в конечном счете создает иллюзию, что все про квартиры знает. Клиенту кажется, что риэлтер полностью на его стороне. Это не так. Специалист по недвижимости работает только на себя и старается, чтобы любая сделка состоялась как можно быстрее, проще и с максимальной для него прибылью.

Мы рассказываем ему, как люди покупали квартиры сами, без помощи специалистов, а потом, когда решали продать жилплощадь или обменяться, выяснялось, что допущенные ошибки не позволяют это сделать. Еще хуже, когда неожиданно появляются родственники и требуют признать осуществленную без их ведома сделку по продаже квартиры недействительной. По новому Гражданскому кодексу, родственники могут требовать возвращения им квартиры в течение 10 лет с момента продажи жилья. Но вся штука в том, что в половине случаев и агентство бессильно проверить квартиру до седьмого колена, особенно если у объекта длинная история купли-продажи. А потом, когда сделка уже совершена и риэлтер получил свой процент, новый владелец начинает мыкаться по судам: бремя доказательства того, что квартиру он купил честно, лежит на нем самом»,- рассказывает все тот же анонимный источник, сотрудник крупного столичного агентства.
Кстати, один из популярных у риэлтеров методов проверки квартиры на «юридическую чистоту» может взять на вооружение любой потенциальный покупатель. Это опрос соседей и бабушек у подъезда. Ясно как день, что информация о том, будто Марья Ивановна из выставленной на продажу 39-й квартиры три года назад неожиданно исчезла и что через месяц в ее жилище объявились ранее никем не виданные дальние родственники, делает покупку не очень привлекательной с точки зрения возможных последствий. Хотите спать спокойно – заключите договор титульного страхования квартиры. В случае обнаружения юридических ошибок в оформлении квартиры, за которыми объявятся свежеиспеченные родственники бывшего владельца квартиры, страховая компания вернет вам всю сумму сделки. Оформить такую страховку можно напрямую у страховщика. Страховка обойдется в 1 – 1,5% от заявленной цены жилья. Компенсация новому хозяину за утерянную квартиру будет выплачена через 10 дней после признания сделки недействительной. Таким образом, даже при самостоятельном приобретении квартиры риск можно свести к минимуму. К титульному страхованию в сложных случаях прибегают и агентства: угадайте с трех раз, на чьи плечи перекладываются расходы на оформление полиса.