Нужно ли привлекать третьих лиц при покупке продаже элитных квартир в Москве или лучше обойтись бес посредников. Актуальность данного вопроса бесспорна ведь многие граждане хотят либо купить либо продать квартиру как на вторичном рынке жилья так и в новостройках.
Часто читая объявления на просторах интернетовских досок объявлений и газетно-журнальных каталогов можно встретить фразу о том , что посредникам , так сказать ход к данному счастливому обладателю вышеупомянутого объявления – закрыт. Их , посредников , или другими словами риэлторов просят не беспокоить, это говорит о том что человек либо не первый раз продает / покупает квартиру ( что согласитесь возможно предположить) либо впервые столкнулся с проблемой покупки продажи квартиры и естественно не подозревает о всех подводных камнях которые встретятся ему на тернистом пути приобретения недвижимости.
Предположим , что мы столкнулись с первым вариантом, другими словами, человек не раз покупал или продавал жилье , не говоря уж о том что он покупал или продавал жилье в новостройке и свободной планировки. Так вот даже если этот человек является профессионалом в вопросах недвижимости, имеет диплом и не один год работает на рынке недвижимости в центре Москвы, он вряд ли застрахован от возможных неприятностей. Вы же не будете отрицать , что случиться может все, в все что угодно, в конце концов кирпичи , они тоже не просто так на крышах лежат. Вы конечно понимаете, что автор утрирует, тем самым пытаясь показать, даже профессионал может ошибиться а уж у неподготовленного человека шансов , попасть в просак гораздо больше.
Допустим, Вы все же решили покупать квартиру самостоятельно, конечно вы можете перебрать тысячи объявлений выбрать из них сотню подходящих, и… Вот тут возникает закономерная пауза, Вы собрались покупать кота в мешке? Нет – соответственно Вам крайне необходимо осмотреть каждую квартиру, договорится о встрече и т.д. и т.п. – это хорошо, если у Вас отдельный кабинет и Вас не дергают каждые 5 минут подчиненные или сослуживцы, и Вы можете спокойно созваниваться договариваться, договариваться и созваниваться, если же нет – то вам необходимо взять отпуск, на время, если повезет то не больше чем на месяц. Далее приготовьтесь к тому что встречаться вам придется с посредниками, представляющими сторону продавца, и их гонорар уже вложен в стоимость квартиры. Подумайте, гонорар уже вложен в стоимость, уже в любом случае Вы заплатите за посредника, если конечно купите квартиру.
А для того чтобы купить квартиру Вам понадобится заключить договор сделки купли-продажи жилого или если вы ищете офис, не жилого помещения. Вы думали, побегали в мыле по городу месяцок нашли подходящее жилье и все? Нет дорогие мои самое интересное еще впереди. Вам будет необходимо проверить все документы продавца квартиры и т.д. и т.п. убедиться в правильности составления, «пробить» квартиру, ( а вдруг там каким то замысловатым образом прописан не совешенолетний инвалид который в течение нескольких лет будет таскать вас по судам и в конечном счете отсудит квартиру), да-да бывает и такое, Вы уверенны что ваше образование настолько юридическое и связи настолько обширны, да и опыт – сын ошибок трудных.
Автор не будет Вас утомлять рассказом о том, что процесс заключения договора и проведения взаимозачетов (оплаты квартиры, включая внесение залога) крайне сложный, нетерпящий непрофессионального подхода. Агент продавца попытается «повесить» на Вас все риски по сделке. Самая маленькая беда, которая может случиться – это заявление продавца по истечении срока договора о том, что хозяин отказался от продажи квартиры. Неожиданно? А Вы загляните в договор, что там прописано по данному случаю? Ничего? Странно, не правда ли, а цены за прошедший месяц выросли. Возможно Вы «подмахнули» договор, который автоматически продляется еще на месяц? Естественно, купить квартиру по той цене на которую Вы рассчитывали уже не возможно, и Вам остается лишь надеяться и ждать когда вернут Вашу залоговую сумму , вернут ли ? всю ли ? или только часть?
Допустим автор Вас убедил и Вы начали искать подходящего риэлтора, естественно ищите подешевле. Сейчас на рынке недвижимости действует огромное количество мошенников и черных маклеров, которые оформят с сделают настолько все виртуозно, что Вы останетесь и без денег и без квартиры даже не заметив в чем Вы прокололись.
Крупным же компаниям нет смысла обманывать клиентов. Они дорожат и клиентурой и репутацией. Риэлтерские зарабатывают гораздо больше тeх сумм, которые присваивают преступники, вынужденные к тoму же после двух-трех афер скрываться oт властей и обманутых клиентов.
В любом случае при совершении сделки c недвижимостью не обойтись бeз правовой поддержки профессионалов в области жилищного, гражданского и иных отраслей права. Стоимость отдельных юридических консультаций сравнима cо стоимостью полного пакета услуг риэлтeрского агентства, пoэтoму решившие сэкономить нa посредниках в итoге плaтят бoльше.
Заказав услугу в крупной компании Вы получаете не посредника, а партнера который будет Вас сопровождать от начала и до конца , профессионально решая возникающие вопросы. Опыт и огромные базы данных, позволят специалистам подобрать жилье нужное именно Вам отвечающее всем Вашим требованиям. Кроме того Вам сразу же предложат несколько вариантов. И Вы можете не опасаться за безопасность сделки.
Более того , ни для кого не секрет, что стоимость недвижимости, oсoбенно в Москве, имеет тенденцию к росту. За 2-3 месяца цена может увеличиться на 1-2 процента (сумма весьма существенная), поэтому чем быстрее вы найдете квартиру, тем дешевле она вам обойдется кроме того и окупятся риэлтерские услуги.

Вы решили продать квартиру? Для очень многих наших сограждан человек, продающий свою квартиру – или очень богатый, которому она просто не нужна, так как есть и другая, или этот человек совершает непоправимую ошибку.
Однако об ошибках судить не будем. Жизнь порой поворачивается так, что по каким-то причинам нам все-таки приходится продавать квартиру. При продаже мы, конечно, хотим получить максимальную выгоду. Что ж, подумаем, как продать квартиру и не упустить прибыль.
Если Вы?решились продать квартиру?лучше всего воспользоваться услугами специального агентства.
Если только вы не продаете квартиру кому-то из своих знакомых, агентство – ваш партнер и друг. Сразу стоит отбросить страшную мысль: ?информация о сделке окажется у третьих лиц. Продам квартиру, а потом или деньги украдут, или что-то ещё случится…?. Все может быть, но, именно, чтобы уменьшить вероятность непредвиденных последствий, и следует обратиться в агентство. Для начала надо выбрать агентство с именем и хорошей репутацией. Это первая небольшая страховка по пути продажи квартиры.
Если агентство решило помочь Вам продать квартиру, не поленитесь и посетите выбранное вами агентство. Посмотрите, как проходят сделки. Поговорите с теми, кто уже завершил или у кого идёт процесс оформления сделки купли-продажи. Рекомендации людей с опытом – вторая ваша страховка. Не бойтесь задать вопросы менеджерам агентства. Если менеджеры боятся отвечать на вопросы, находят причину, чтобы не ответить, или отвечают так, что понять их невозможно, значит, надо поискать другого партнера. В хорошем агентстве менеджеры расскажут о сделке подробнейшим образом, покажут все ?подводные камни? и помогут их обойти.
Итак, вы выбрали агентство. Однако бездействовать и ждать, когда вам принесут деньги, не стоит. Вникнете, изучите детали предстоящей сделки.
Для того чтобы продать квартиру Вам необходимо будет оформить:
* подписание договора отчуждения;
* регистрация договора купли-продажи недвижимости в регистрирующем органе;
* выписка из квартиры всех прописанных (снятие с регистрационного учёта или постановка на регистрационный учет по новому месту жительства);
* приемка-передача недвижимости.
Когда вы чётко представите все этапы сделки и то, что вам предстоит сделать, стоит поговорить с агентом о деньгах.
Покупатель обычно вносит агенту всю стоимость квартиры до подписания договора купли-продажи. Первая выплата продавцу (50 %) возможна по завершении регистрации договора в регистрирующем органе. После выписки жильцов из квартиры можно получить еще 40 %. После освобождения квартиры, передачи ключей и квитанций вы получаете оставшиеся 10%.
Вам могут отказать в выплате сумм по частям, если имеются факторы повышенного риска для покупателя. Тогда вы получите всю сумму за свою недвижимость единовременно, после выполнения всех вышеперечисленных условий. Такая ситуация возможна в случаях:
* продажи недвижимости по доверенности;
* если после последней продажи объекта недвижимости прошло менее двух месяцев;
* недвижимость фактически является предметом залога;
* правоустанавливающие документы на объект недвижимости являются дубликатами;
* в продаваемой квартире зарегистрированы или фактически проживают лица, не являющиеся собственниками (например, несовершеннолетние дети, другие родственники) и др.
Если покупатель вашей квартиры одновременно хочет продать и свою квартиру, Вы сможете получить деньги после регистрации всех договоров по цепочке. На таких условиях проходит почти каждая вторая сделка по продаже недвижимости. В этом ограничении, если сделкой занимается профессиональный агент и расчеты организованы правильно, нет никакой опасности.
Встает также вопрос ?Квартиры дорожают, а покупатель может появиться и через час, и через неделю. Как не прогадать в цене?
По данным аналитического центра irn.ru, минимальный прирост стоимости за неделю составляет примерно 1,1%.
Поэтому, узнав оценочную стоимость квартиры от агента по недвижимости, не забудьте поинтересоваться, как быстро подберут вам покупателя, как долго будет оформляться сделка при наличии у вас всех документов, и предложите свою цену с учетом временных факторов. Тем самым, вы сможете застраховать себя от возможных потерь, связанных с ростом цен на квартиры и инфляционными изменениями гривны.

Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилых помещений является договор купли-продажи. По договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар), в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Для того, чтобы названная сделка стала основанием возникновения права собственности гражданина на жилое помещение, требуется соблюдение ряда условий.
Во-первых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Это означает достижение сторонами 18-летнего возраста, (в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин не достигший этого возраста приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак).
Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны несовершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охраны детства на любое отчуждение.
Во-вторых, отчуждателю жилое помещение принадлежит на праве собственности, что подтверждается договором о приобретении в собственность жилого помещения или другим правоустанавливающим документом.
В-третьих, необходима регистрация сделки в органе местной администрации. Но прежде чем произвести какое-либо действие, связанное с оформлением жилого помещения, нужно определить, кто действительно является собственником недвижимости и какой правоустанавливающий документ это подтверждает.
Таким документом может быть либо регистрационное удостоверение, либо один из видов договоров: купли-продажи, мены, дарения или о праве наследования.
Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК).

Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которых не совпадает с обиходным, бытовым. В обиходе под задатком мы скорее всего понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу. После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар — что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?
Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.
Немного теории
Согласно статье 380 ГК РФ, “задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения”.
Задаток — один из классических способов обеспечения обязательств. Хотя он применяется не столь широко, как залог или неустойка, но в определенных отношениях — например, при оказании услуг физическим лицом физическому лицу — он вполне распространен.
Итак, идея задатка состоит в том, что внесенный частичный платеж выполняет дополнительную обеспечительную функцию. Причем функция эта двойственна. В чем же она состоит?
Для ответа на этот вопрос придется обратиться к статье 381 ГК РФ (пункт 2). Согласно ей, если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются, — в этом плане задаток напоминает залог с облегченным порядком обращения взыскания на предмет залога. Наоборот, если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. С этой стороны задаток имеет общие черты с неустойкой (штрафом) — хотя здесь обеспечительная функция гораздо сомнительнее: ведь эти деньги нужно еще как-то взыскать с виновной стороны!
И, наконец, если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток просто возвращается задаткодателю, и стороны расходятся мирно. Так, по крайней мере, трактует дело ст.381 ГК РФ (п.1).
Легко заметить, что конструкция задатка может быть использована только в таких договорах, где у обеих сторон есть обязательства друг перед другом, причем у одной из сторон – обязательство денежное (уплатить определенную сумму). В противном случае стороны оказываются в неравном положении. Бессмысленно, например, говорить о задатке по договору займа, – ведь там у заимодавца обязанностей нет, есть только права. А вот договоры купли-продажи или возмездного оказания услуг логично и удобно обеспечивать задатком.
Но далеко не всякий частичный платеж является задатком. Во-первых, обязательным условием является письменная форма соглашения о задатке, – иначе в случае сомнений и споров такой платеж будет рассматриваться как аванс. Во-вторых, договор, обязательства из которого обеспечиваются задатком, должен быть уже заключен к моменту заключения соглашения о задатке (или хотя бы одновременно с ним) – поскольку задаток, по определению, “выдается одной из сторон … другой стороне в доказательство заключения договора.” В-третьих, деньги должны передаваться именно другой стороне основного договора, а не третьему лицу.
Задаток на рынке недвижимости
Зачем нужны все эти теоретические изыскания? На самом деле они вполне жизненны – с ними может столкнуться практически любой человек. Например, при покупке квартиры.
Представим себе ситуацию: вы решили сэкономить на услугах посредников – риэлторов и начали сами себе подыскивать квартиру. Осмотрели одну, другую, третью, – вроде бы на чем-то остановились. Но как продавцу быть уверенным, что покупатель не передумает? В самом деле, вы можете пообещать купить квартиру, но потом найти себе другой вариант, – а продавец будет сидеть и ждать, теряя время и других возможных покупателей.
В такой ситуации вполне распространенной практикой является взимание задатка продавцом. Если уж покупатель отдаст хотя бы небольшую часть стоимости квартиры, но с условием, что при отказе эти деньги к нему не вернутся, – он просто так от покупки не откажется. С другой стороны, покупателя будет греть мысль, что и продавец его теперь просто так не “кинет”, – ведь при нарушении им обязательства придется отдавать задаток в двойном размере. Оформляем письменное соглашение о задатке – и…
Стоп. Давайте задумаемся: является ли такая операция задатком в строгом юридическом смысле? По духу – да, а по букве закона – нет! Ведь основной договор еще не заключен!
Может быть, соглашение о задатке в данном случае можно рассматривать как предварительный договор купли-продажи квартиры? Нет, это тоже неверно: по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон еще не возникает. У них есть только одно обязательство – заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Обязательство оплатить квартиру возникает у покупателя лишь после заключения собственно договора купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Поэтому передаваемая сумма не может рассматриваться как частичный платеж по договору.
Кстати, предварительный договор, чтобы иметь силу, должен заключаться в форме, установленной для основного договора. Очень сомнительно, чтобы при передаче задатка продавец и покупатель квартиры отправлялись в Комитет муниципального жилья для регистрации соответствующего договора.
Внимание: на арене – риэлтор!
Но возможны еще более сложные случаи. Так, риэлторские фирмы, которые занимаются подбором квартир для своих клиентов, т.е. сводят продавца с покупателем, не меньше продавца заинтересованы в том, чтобы покупатель не передумал и сделка не сорвалась: они ведь живут на проценты от заключенных сделок!
Одной из форм обеспечения серьезности намерений покупателя является заключение трехстороннего “договора задатка”. Согласно ему покупатель, в принципе давший согласие на покупку квартиры, вносит некоторую сумму в счета будущей оплаты. Причем деньги получает не продавец, а риэлтор – как третья и вроде бы незаинтересованная сторона. В случае несовершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается и служит для покрытия убытков продавца и риэлтора. Такие случаи возникают достаточно часто.
Вот какая история приключилась с москвичкой Н., искавшей себе квартиру. В газете она нашла информацию о трехкомнатной квартире в подходящем районе. По телефону обнаружилась посредническая фирма -– ЗАО “Правовой центр жилья”, которая получила поручение на продажу квартиры от ее хозяйки — г-жи К. При осмотре Н. убедилась, что квартира ей подходит, — хотелось только удостовериться, что она юридически “чистая”. Но представители риэлторской фирмы стали ее торопить: квартира, дескать, хорошая, дешевая, “уйдет со свистом” — т.е. покупателей на нее найдется много. Внесите-ка, девушка, задаток, — а уж потом вместе сходим в ЖЭК и все, что вам нужно, выясним.
Здесь-то Н. и допустила стратегическую ошибку. Уж сколько раз твердили миру, что не надо заключать сделки, если продавец (или его представитель) вас понукает и поторапливает: мол, это последняя возможность, мол, не упустите свой единственный шанс… В спешке всегда легче подсунуть не слишком хороший товар, а спешащий покупатель может этого поначалу не заметить.
Наша героиня решила “не упускать шанс” – и заключила с фирмой и владелицей квартиры трехсторонний договор, названный “Договором задатка”. По этому договору Н. обязалась приобрести квартиру и внесла “задаток” в сумме 1000 долларов (при цене квартиры около 57 000). А продавец – владелица квартиры – обязалась квартиру ей продать. “Задаток” при этом был внесен фирме, а не продавцу.
Опасное соседство
Однако уже после заключения “договора задатка” выяснились новые сведения о квартире. Во-первых, сразу после приватизации квартира была перепродана 4 раза за 11 месяцев (видимо, покупателей квартиры в ней что-то не устраивало). Во-вторых, оказалось, что первый хозяин квартиры, который ее когда-то приватизировал, был осужден и сейчас находится в заключении. Из квартиры он был выписан только месяц назад, причем по решению суда. А осужден он, между прочим, за бандитизм.
Вы хотели бы оказаться на месте Н., если этот гражданин после освобождения начнет требовать восстановления прописки, – а значит, и права проживания в квартире?
На языке риэлторов все это называется “недостаточной юридической чистотой” квартиры. Скорее всего, если бы Н. узнала об этих “пикантных подробностях” с самого начала, она бы на пушечный выстрел не подошла к такому жилью. Не мудрено, что покупательница заявила “Правовому центру жилья” о своем нежелании покупать квартиру и попросила денежки назад.
Фирма, однако, была другого мнения: ведь идея задатка в том и соcтоит, что если договор срывается по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. И в подписанном нашими героями “Договоре задатка”, содержался пункт, по которому “в случае не свершения сделки по вине Покупателя, внесенный задаток не возвращается”. Кто отказывается от подписания договора? – Н.! – Значит, и вина – ее!
Со своей стороны, Н. заявила, что сделка сорвалась не по ее вине. Ведь фирма не предоставила ей всей необходимой информации о квартире, о совершавшихся с нею сделках, об обстоятельствах выписки первоначально прописанных в квартире лиц, – фирма и виновата! А по тому же договору, “в случае несвершения сделки не по вине Покупателя, внесенный задаток возвращается Покупателю в течение трех дней.” (Как видим, риэлторы смягчили свою ответственность по сравнению с тем, что предусмотрено в ГК).
Кто же прав?
Нам кажется, что позиция “Правового центра жилья” в данном случае выглядит неубедительно. И не только с точки зрения моральной: тут, видимо, двух мнений быть не может – скрывать правду нехорошо. Но и с точки зрения юридической.
Во-первых, хотя из “Договора задатка” не усматривается обязанности фирмы предоставить покупателю информацию о квартире, но фирма, по сути, оказывала гражданке Н. посредническую услугу. Н. намеревалась приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Следовательно, ее отношения с фирмой подпадают под действие Закона РФ “О защите прав потребителей”, в частности ст.10 – о праве потребителя на информацию о товарах (работах, услугах), и ст.12 – об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца) за ненадлежащую информацию о товаре (работе, услуге):
“Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора” (ст. 10 пункт 1).
“Если предоставление ненадлежащей, то есть недостоверной или недостаточно полной, информации о товаре (работе, услуге)… повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, потребитель вправе расторгнуть договор и потребовать полного возмещения убытков” (ст.12 пункт 1).
Так что, похоже, именно фирма не выполнила своих обязательств, — и договор не был заключен по ее вине.
Во-вторых, сам договор, на наш взгляд, не может быть квалифицирован как соглашение о задатке, и потому деньги должны быть возвращены. Причины уже были указаны выше: задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Пока не заключен основной договор купли-продажи квартиры, оснований для уплаты задатка — именно как задатка! — не возникает.
Нельзя трактовать “договор задатка” и как предварительный договор купли-продажи квартиры (см. выше). И даже если рассматривать отдельное “обязательство купить квартиру”, возникшее у Н. в силу подписания “договора задатка”, как твердую обязанность, при отказе от которой с покупательницы можно взыскивать убытки, — все равно нельзя утверждать, что у нее уже возникла обязанность платить. Так что конструкция задатка здесь неприменима.
Наконец, задаток должен вноситься тому лицу, которое выступает по отношению к задаткодателю в роли кредитора по основному договору. Фирма таковым не является, — ведь продавцом квартиры выступает не она, а некоторое физическое лицо. Поэтому получение задатка фирмой выглядит совершенно необоснованным.
Может быть, переданную сумму денег можно трактовать как залог, вносимый залогодателем третьему лицу? Экономически это, пожалуй, именно так. Но юридически нельзя признать заключенный договор и договором залога — поскольку в нем не содержится самого термина “залог”, да и основное обязательство (покупка квартиры) определено с точки зрения залогового права недостаточно четко.
К сожалению, Н. после нескольких неудачных попыток вернуть деньги по-хорошему не стала доводить дело до суда. Поэтому аргументы, приведенные выше и использованные в претензиях к фирме, не прошли судебную апробацию. Однако, на наш взгляд, более упорные или более трепетно относящиеся к своим деньгам граждане могут — если уж судьба поставила их в такую ситуацию — бороться с недобросовестными риэлторами таким образом.

Cовет 1. Четко определитесь – кто (вы или риэлтер) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки/регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Риэлтер учится эффективно работать месяцами. Оцените – сколько вы выиграете, если все постараетесь сделать сами, сколько при этом вы затратите сил и времени.

Cовет 2. Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно и обойтись вообще без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и прозванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: “Это агентство недвижимости?”. Не отчаивайтесь, если в 99% получите утвердительный ответ. Это реальность текущего информационного обеспечения.

Cовет 3. Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь критически. Московский рынок слишком хорошо информирован и “схвачен”, чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте есть какая-то закавыка. Таких закавык – десятки: отсрочка заселения, “убитость” квартиры, неудачные соседи и мн.др.

Cовет 4. Если вам предложили “по-знакомству” соблазнительный по цене вариант – отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 5-10 тыс. долларов ?

Cовет 5. Просматривая листинги предложений, не ориентируйтесь на то что, дескать, ваши знакомые недавно купили/продали по такой-то/такой-то цене. В любой сделке – десятки подводных камней, которые способны менять цену в значительной степени. Вдобавок, цена сделки и цена предложения в среднем различаются на 5%, и уж тем более они могут быть отличны от рыночной стоимости

Cовет 6. Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Все-таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок – это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки – это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно.

Совет 7. Выбор агентов, с которыми вы будете работать – дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того-то маклера – еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность.

Совет 8. Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот “шарашкина контора” может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса, отсутствие бардака. Узнайте – состоит ли ваше агентство в каком-либо профессиональном объединении (МАР, РГР и др.), какие обязательства это накладывает. Бывает не лишним и звонок туда, однако многое узнать вам в официальных структурах не удастся.

Совет 9. Чаще всего, квартира в листинге закреплена за каким-то агентом риэлтерской компании. Работая по такому варианту, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтера. Человек способен соблазниться 2-3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию, отняв у вас такие деньги.

Совет 10. Заключая договор на обслуживание вас компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты – форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и пр. То что вам подсовывают некий “стандартный” договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.

Человеку свойственно заблуждаться, но когда иллюзии возникают в сфере коммерческих интересов – это может привести к убыткам и упущенной прибыли. Для покупателей жилья особенно важно иметь достоверную информацию о рынке недвижимости и уметь отличать миф от правды. Эксперты рассказали «Собственнику» о самых популярных заблуждениях на рынке недвижимости и объяснили, почему они являются таковыми.

Все встало

Безусловным лидером среди заблуждений является распространенное мнение об абсолютной стагнации на рынке недвижимости. На самом деле информация о полном или почти полном отсутствии продаж является неверной. Практически все опрошенные «Собственником» эксперты заявили о том, что активность на рынке недвижимости в последние месяцы существенно возросла, особенно с началом осеннего сезона. Конечно, темпы роста продаж в каждой компании различны, но главное то, что они есть. Коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский приводит пример продаж в ЖК «Лазаревское»: «Количество сделок, начиная с весны-2009, увеличивается ежемесячно, летом мы вышли на объем продаж, на треть превышающий докризисный, и он нас полностью устраивает. С тех пор продажи в комплексе стабильные, несмотря на то что с лета мы трижды поднимали цены на эти квартиры».

Жилье даром

Второй миф, который во многом проистекает из первого, – убеждение покупателя в том, что сегодня, нацелившись на любой объект недвижимости, можно рассчитывать на скидки 20-30-40-50% и даже выше. Надо сказать, это расхожее мнение сильно усложнило жизнь продавцам, ведь многие из них скорее будут ждать покупателя на заявленную цену столько, сколько потребуется, чем позволят клиентам «выламывать себе руки». Известно, что владельцы действительно качественных квартир, особенно в элитном сегменте, даже снимают лоты с продажи, чтобы не терять в цене.

О том, что с большими скидками зачастую предлагают лишь неликвид, говорит и Дмитрий Отяковский. По его словам, прецеденты большого дисконта существуют, но надо понимать, что это маркетинговые ходы застройщиков, желающих сбыть неликвидные квартиры. Поэтому скидка 20-30% и более должна насторожить покупателя, так как это означает, что либо цены на этот объект изначально завышены, либо с проектом что-то не так; как вариант, приостановлено строительство, переносятся сроки сдачи и т. д.

Что касается вторичного рынка, то здесь ситуация немного другая. Эксперт говорит, что скидки здесь зависят от того, насколько срочно продавцу нужно продать квартиру. Если продавец готов подождать, то, как правило, он также не будет «падать» сильно ниже рынка. В связи со стабилизацией, сегодня «сторговать» треть цены на хорошую, юридически и физически свободную квартиру вряд ли получится.

Кто последний?

Третье заблуждение свойственно покупателям квартир в сегменте элитной недвижимости: зачастую они думают, что они единственные претенденты на данный объект, и поэтому сделку можно откладывать бесконечно долго. Конечно, сегодня уже не выстраиваются очереди за квартирами, но излишняя самонадеянность может обернуться тем, что понравившееся жилье будет упущено. Руководитель земельного направления компании Paul’s Yard Яна Романова убеждена, что такое поведение покупателя является очень распространенным на рынке. Иногда брокер предупреждает, что объект просматривают еще несколько клиентов, но покупатель считает, что тот блефует и торопит проведение сделки в своих интересах. И зачастую это приводит к тому, что объект в самом деле достается более расторопному клиенту.

Пациент скорее мертв

«Первичный рынок умер» – четвертый не совсем правдивый тезис о рынке недвижимости. Да, действительно, многие проекты замораживаются, риски по существующим строящимся проектам очень высоки, но надо сказать, что надежные застройщики находят силы и средства достроить свои объекты. Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME, говорит: «Мы реализуем порядка 50 объектов городской элитной недвижимости, находящихся на различных стадиях строительства, среди которых есть довольно масштабные проекты. Застройщики, адаптировавшись к жизни в суровых условиях кризиса и 214-го федерального закона, продолжают строить и продавать, а их объекты продолжают оставаться привлекательными с точки зрения инвестиционных вложений. Яркий пример – жилой комплекс «Четыре солнца», где за сентябрь-октябрь 2009 года была реализована 31 квартира. Кроме того, в ближайшее время мы ожидаем выхода на рынок ряда других интересных проектов. Так что слухи о смерти первичного рынка элитной недвижимости сильно преувеличены, а точнее, абсолютно не соответствуют действительности».

Думай о хорошем…

Заблуждениями могут быть не только пессимистичные утверждения, но и оптимистичные. Так, еще одним заблуждением наши эксперты назвали мнение о том, что этой осенью на рынке начался рост, сигнализирующий об окончании кризиса. Действительно, с приходом осени показатели статистики продаж многих компаний выглядят очень обнадеживающими, цены на рынке во многих сегментах корректируются в сторону увеличения. Руководитель направления «Недвижимость» портала Mneda Алексей Попов говорит: «Экономический рост последних месяцев пока нельзя твердо считать началом посткризисного восстановления экономики, так как до сих пор отмечаются крайне опасные макроэкономические явления: увеличиваются неплатежи, усилились темпы снижения потребительского спроса и реальных доходов населения. Поэтому никаких фундаментальных причин восстановления рынка недвижимости пока что не существует. Некоторое оживление на рынке жилья в столице можно объяснить, во-первых, сезонным фактором, а, во-вторых, резким сужением сегмента новостроек, из-за чего многие покупатели вынуждены активнее обращать внимание на вторичный рынок».

Жадные строители

И наконец, шестым заблуждением является мнение покупателей о том, что себестоимость строительства новостроек в Москве составляет 30-40 тыс. руб. за кв. м, а все остальное – прибыль застройщика. Справедливости ради можно заметить, что в Подмосковье себестоимость по отдельным объектам может быть и правда порядка 40 тыс. руб. за метр, но в Москве ситуация совсем другая. Так, Дмитрий Отяковский приводит следующие данные: 30-40 тыс. руб. за кв. м в Москве – это стоимость только строительно-монтажных работ. А инвестиционная себестоимость почти любого проекта в пределах МКАД достигает 80 тыс. руб. за 1 кв. м и более. Только цена земельного участка прибавляет к стоимости метра порядка 25 тыс. руб.

В стоимость метра застройщиком закладываются и различные обременения со стороны администрации, налоги, отчисления, сборы, лицензии, плата госорганам за получение разрешений (число которых по одному объекту может достигать 150). Значительные средства уходят на выплату процентов по банковским кредитам. Кроме того, застройщик еще снимает офис, платит зарплату сотрудникам, рекламирует объект, и это все также прибавляет около 5 тыс. руб. к стоимости каждого возведенного метра.

Если же продавать квартиры по себестоимости, то продавец в лучшем случае «выйдет в ноль» и в будущем уже не сможет не только строить лучше, но, скорее всего, перестанет строить вообще. «Другими словами, сегодня стоимость квадратного метра в московских новостройках не может быть ниже 80 тыс. руб., что обусловлено не аппетитами застройщиков, а объективными факторами», – подытожил эксперт.

Еще недавно приобретение недвижимости за рубежом для обычных граждан России или Украины было чем-то фантастическим. Сегодня же ситуация иная и число наших соотечественников, которые хотят и могут позволить себе приобрести жилье за границей, значительно увеличилось. Сегодня бесплатные доски объявлений просто пестрят привлекательными предложениями, почти на любой кошелек.
Каковы же причины такой ситуации?
Во-первых, не для кого не секрет, что уровень зарубежного сервиса гораздо выше того, к которому мы привыкли у нас.
Во-вторых, экологическая ситуация порой значительно лучше в европейских столицах, чем в наших промышленных центрах. И, наконец – цены! Они в большинстве случаев гораздо ниже московских или киевских. К тому же, покупка квартиры, дома, виллы, особняка за границей имеет инвестиционную привлекательность. При правильном коммерческом расчете зарубежная недвижимость будет гарантированно приносить доходы от аренды или последующей продажи. Ч
то еще важно – это то, что покупка недвижимости может помочь получить вид на жительство в Европе.
Какие же страны наиболее привлекательны для покупки недвижимости?
Специалисты считают, что это Турция, Кипр, Испания, Чехия, Голландия, Болгария, Египет, ОАЭ.
В Турции, например, наши соотечественники активно скупают недвижимость в курортных городах – Кемере, Анталии, Бодруме.
Недвижимость на Кипре пользуется спросом не только у наших покупетелей, но и у жителей Германии, Швейцарии, Великобритании. Покупка недвижимости на Кипре практически уравнивает в правах с коренными жителями. Отсюда – стабильный рост цен из года в год.
Очень привлекательна покупка дома в Испании. Плюсы – живописная природа и прекрасный климат. Также устойчивый рост испанской экономики будет дополнительным стимулом обосноваться там для бизнесменов.
Недвижимость в Чехии также в последнее время пользуется повышенным спросом. Наиболее привлекательное и, соответственно, дорогое жилье в Праге и в Карловых Варах. Правда, есть определенные трудности. Недвижимость в Чехии может оформляться только на граждан этой страны. Поэтому большим спросом пользуются услуги посредников.
Покупка недвижимости в Болгарии – отличная инвестиция. Мягкий климат, развитая инфраструктура, и постоянно растущая цена – вот основные причины, того интерес к покупке болгарской недвижимости только усиливается.
Поэтому, если, конечно, есть финансовая возможность, выбирайте, где приобрести недвижимость. В любом случае – это дешевле, чем в Москве или Киеве. А об условиях проживания, уровне сервиса, развитости инфраструктуры и говорить не приходится.
Итак, вперед! Используйте любой каталог фирм и предприятий для поиска посредника, без них к сожалению не обойтись. И ваши дети, может быть, скажут вам спасибо.

Продажа загородного дома является весьма рискованным способом распоряжения этим активом .Спрос на рынке загородной недвижимости упал на пятьдесят процентов по сравнению с результатами прошлого года. Сказывается влияние кризиса. Падение спроса на рынке загородных домов в свою очередь повлияло на рост предложения на данном рынке. Сегодня мы поговорим о том как оценить загородный участок для совершения наиболее выгодной сделки, если необходимость продажи все же возникла.
Недвижимость, в том числе и загородная, остается одним из наиболее ликвидных активов – даже в кризис
Для рыночной стоимости загородного дома во внимание берутся различные факторы:
- месторасположение загородного дома
- ландшафтные характеристики
- удаленность от основных городских центров,
- транспортная составляющая: доступность, состояние дорог
- наличие инфраструктуры
- временная перспектива освоения окололежащих территорий
- экология загородного участка
- общее состояние загородного дома
- качество основных конструкций
- технические характеристики дома
- наличие коммуникаций или возможность их подключения
- правовая составляющая загородного дома
- Оформление прав на объект
- Анализ с аналогичными предложениями на рынке загородной недвижимости.
Оценить объект можно самостоятельно,”на глаз”.
Наиболее точно , с соблюдением баланса интересов продавца и ситуацией на рынке, оценка может быть произведена только профессиональными оценщиками или коммерческими организациями, занимающимися загородной недвижимостью.
Большинство владельцев загородного дома, купившие недвижимость в 90-е годы и тем более раньше, до сих пор не оформили свое право собственности. Это как правило препятствует сделке.
37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Для его получения необходимо обратиться в территориальный орган Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Необходимые документы
- заявление
- Уплата государственной пошлины за осуществление кадастрового учета
- копия документа удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости
- межевой план
- технический паспорт загородного объекта недвижимости
- доверенность – если с заявлением обращается представитель заявителя
После прохождения учета следует получения кадастрового паспорта .
Затем можно оформлять права сделки на приобретение загородного дома.

Приняли решение о продаже дома? Надеемся наши рекомендации, будут вам полезны, даже если Вы уже сталкивались с рынком купли – продажи недвижимости.
Самой главной частью вашей деятельности является адекватная оценка собственности. Однозначно очень важно постараться отключить эмоции. Если вы запросите мало, вас долго будет преследовать мысль о том, не заключили ли вы абсолютно невыгодную сделку, если запросите слишком много, вам вообще не удастся ничего продать. Методы определения правильной цены у каждого свои. Отнеситесь к этому вопросу внимательно. Если Ваш дом находиться в Донецке, то рекомендуем посетить сайт и сравнить по фотографиям идентичные дома: www.domdonetsk.com.ua
Важно: через месяц после экспозиции на рынке интерес к объекту со стороны покупателей снижается. В этот момент некоторые продавцы часто впадают в крайность – необоснованное понижение стоимости. Будьте внимательны и не спешите. Одна из первоочередных задач понять для себя – что важнее продать побыстрее или подороже. Достичь одновременно две цели очень сложно. Подготовьтесь и правильно торгуйтесь, аргументировано объясняя снижение цены.
Впечатление человека формируется в течении первых пяти минут, после которых разочаровавшись человек уже не желает слушать о преимуществах этой недвижимости. Поэтому помещение должно выглядеть максимально чисто и опрятно! Если вы не готовы, то лучше временно отказаться от показа дома и не приглашать покупателей. К продаже нужно готовиться! Предпродажная подготовка сводится к тому чтобы максимально подчеркнуть преимущества и избавиться от недостатков. Конечно не все удается исправить, тогда лучше не скрывать изъяны, а предусмотреть снижение стоимости дома.
Желательно провести мелкий косметический ремонт помещения и внутри, и снаружи. Обратите внимание, что светлые и чистые комнаты смотрятся более просторными. Рекомендуем по возможности убрать все ненужную мебель. Раздвиньте гардины и занавески, и Ваш дом наполнится светом и солнцем, станет ярким и гостеприимным. Запах табака, животных или мусорного ведра создают негативное впечатление. Обязательно проветривайте дом, а в хорошую погоду держите окна открытыми, пользуйтесь освежителями воздуха и различными ароматическими травами. Потрескивание дров в камине и соблазнительные запахи, доносящиеся из кухни, наполняют Ваш дом особым чувством тепла и уюта.
Отличительной особенностью частного дома является наличие земельного участка. Поэтому на момент визитов покупателей требуется особо следить за чистотой преддомовой территории.
Заросшие травой, заставленные дровами, стройматериалами, металлоломом или мусором участки смотрятся значительно меньше.
Было бы лучше, чтобы во время показа дома присутствовало как можно меньше людей. Уберите животных из поля зрения. Это даст возможность потенциальному покупателю спокойно осмотреть и оценить Ваш дом, представить себя хозяином.
Не забывайте, что впечатления у людей формируются под воздействием эмоций. Поручите проводить показ дома одному человеку. Хуже всего действуют на клиентов несогласованная информация и противоречивые действия членов одной семьи.
Итак, продавать недвижимость Вы можете сами, можете разослать заявки агентствам недвижимости или поручить персональную продажу проффесиональному посреднику, в компетентности которого Вы не сомневаетесь. В любом случае мы желаем Вам хорошего настроения и удачных сделок!

Конечно, нельзя сказать, что продажа по доверенности осуществляется очень часто, но подобные случаи имеют определенное распространение. Владельцем может быть пожилой человек, которому физически сложно приехать на сделку, или он проживает в другом городе, или просто очень занят бизнесом. В этом случае оформляется доверенность на имя родственника или другого представителя, который имеет право от имени владельца продать данный объект недвижимости.
На первый взгляд, все нормально: доверенность удостоверена нотариусом, засвидетельствовавшим волю доверителя, и срок ее на момент сделки не истек. Вот только все это отнюдь не является гарантией действительности доверенности. Ведь тот, кто выдал доверенность, в любое время имеет полное и безоговорочное право ее отменить.
Квалифицированный риелтор в этой ситуации добросовестно обращается к тому нотариусу, который доверенность удостоверил, дабы выяснить, не было ли отмены. А теперь – внимание: для того чтобы отменить доверенность, лицу, выдавшему ее, вовсе не обязательно возвращаться к тому же нотариусу! Сделать это возможно абсолютно у любого нотариуса, и даже не обязательно в том городе, в котором доверенность изначально была оформлена. Причем нотариус, отменивший доверенность, не обязан обеспечить немедленное уведомление об этом факте своего коллеги, эту доверенность удостоверившего… И об этой тонкости, по моему опыту, не знает почти ни один риелтор.
Что же делать? Особенно если доверитель и правда находится в другом городе? Как минимум, попытаться убедить его приехать на сделку. Однако и это не всегда возможно. Тогда выход один: ехать в другой город и в день проведения сделки (не раньше!) получать у доверителя заявление о том, что он осведомлен о проводимой сделке и об основных ее условиях, одобряет эту сделку и подтверждает действительность ранее выданной доверенности. Причем заявление это (для надежности) опять же должно быть составлено в нотариальной форме.
Отлично знаю, что большинству риелторов данное предложение покажется странным. «Это какие же безумные деньги надо потратить на подобную проверку? На нее, чего доброго, половину нашего вознаграждения грохнуть придется!» Да, весьма вероятно, что придется… Но ведь клиенты, заказывая риелторскую услугу, вправе рассчитывать на то, что ее итогом не окажется судебная тяжба. А следовательно, тот риелтор, который, обещая «все проверить по полной», ограничивается на деле двумя-тремя справками, не обеспечивающими всей полноты информации об объекте, как минимум не слишком добросовестно зарабатывает себе на кусок хлеба с маслом…