<Черные маклеры> – это, как правило, бывшие сотрудники агентств недвижимости, по разным причинам поникнувшие свои <пенаты>, решив строить свой бизнес из дома. Общаясь с <черным маклером> вероятность быть обманутым гораздо меньше, чем в <лохотроне>, но такой риск все-таки есть. Как правило, эти люди дорожат своей репутацией и частным образом общаются с разными агентствами недвижимости. Они понимают, что негативные отзывы о них, оборвут нити их общения, и по большей части не обманывают своих клиентов. Но не ждите от них помощи в вопросах решения проблем с квартирной хозяйкой или бесплатного переселения. После Вашего заселения и получения от Вас оговоренной денежной суммы, они проигнорируют все Ваши требования.
Итак, Вы запаслись терпением и прозвонили все заинтересовавшие Вас объявления. В итоге – разочарование: реальных хозяев за этими объявлениями нет.

Нередко перед некоторыми владельцами недвижимости в мегаполисах встает проблема: как лучше всего подыскать хорошее агентство недвижимости? Челябинск не прекращает неумолимо расти, появляются всевозможные дома, а вместе с ними возрастает количество предприятий, занимающихся реализацией сопутствующих услуг по продаже жилья и подобных им. Дабы не угодить на удочку мошенников, требуется учесть на этот случай вот этот ряд понятных правил.
Выясним, к чему в принципе нужны агентства недвижимости? Не лучше ли подписывать только двусторонние контракты? Сегодня очень проблематично подыскать заказчика на жилплощадь или оформить жилье, помня все бюрократические проблемы. А еще в операциях с квартирами принимают участие как правило не два участника, а большая цепочка, вникнуть в которую и верно оформить договор может лишь опытный работник.
Заголовки журналов и разные объявления в интернете наполнены словами наподобие «сдаем квартиры (Челябинск)», «продам комнату в Вашем районе» и тому подобное. Как подойти к проблеме? Сперва выведайте у личных товарищей, не сталкивался ли кто-либо из них с такой проблемой раньше? Если Ваши знакомые плодотворно сотрудничали с какой-то конторой, то для Вас она скорее всего тоже будет достойным вариантом. После этого нужно найти представительство выбранной фирмы в интернете, посмотреть на грамотность текстов, это уже о многом расскажет Вам. Почти все большие организации хотят показать информацию о себе в интернете. Со всем прочим неплохо бы почитать ряд дискуссий по теме, но не спешите бежать в фирму по первому же понравившемуся рекламному тексту, посмотрите, что замечают об этом на нескольких ресурсах.
Итак, подобрав приемлемый вариант, Вы идете в офис риэлторского агентства. Часто «производственное помещение» располагается, к примеру, в простом жилом доме, занимает бывшую «хрущевку» под сереньким объявлением с реквизитами конторы, тогда без колебаний поворачивайте назад и начинайте выбирать снова. Хорошая компания вероятнее всего будет расположена в специальном административном здании. В этом случае уже можно проверить риэлторскую фирму предвзятым взглядом. Обратите внимание на то, как работники обращаются с Вами, обратите внимание также на наличие хорошей компьютерной оснащенности. Еще один плюс, если на стенах приклеены различные дипломы и сертификаты, почитайте их, поинтересуйтесь у риэлторов о длительности существования компании (после непременно получите подтверждение! ). В недавно появившиеся агентства рекомендуем не приходить.
Изучите перечень услуг. В хорошей компании он обязан быть очень большим. Каждый служащий обязан заниматься одним делом. Если в офисе присутствуют три риэлтора, делающие все сразу, то надежнее оставить их наедине с собой и пойти в более представительную компанию. Дотошно оцените документ, который Вам даст агентство. В нем всегда проставлены все ситуации. Если Вам нечто добавляют бесплатно, то будьте осторожны, – здесь может появиться большое количество «подводных камней». Никакая фирма не станет просто так просаживать способ заработать деньги.
В операциях с квартирами лучше лишняя осторожность. После визита в стены компании не заключайте тут же контракт, наведите необходимые справки в соответствующих органах, не было ли у фирмы проблем с законодательством, уточните срок существования фирмы, в общем, предохраните себя от мошенничества наверняка.
Ну вот, сейчас мы знаем, что требуется очень внимательно относиться к выбору агентства, чтобы сберечь свои деньги и личную недвижимость. Челябинск, большой город со значительным рынком «квартирных» агентств, но и здесь можно найти неплохой вариант.

Сегодня практически ни одна сделка с недвижимостью не проходит без участия риэлтора. И в то же время, репутация у представителей этой профессии по степени недоверия клиентов может соперничать разве что с продавцами поддержанных автомобилей. Мнения о том, что главная задача любого риэлтора – любой ценой обмануть доверчивого клиента, придерживается едва ли не каждый, за редким исключением. И все же, тот, кому довелось воспользоваться услугами профессионального риэлтора, прекрасно понимает, что без профессиональной помощи сориентироваться среди предложений рынка недвижимости, хитросплетений законодательства и бюрократических препонов, крайне сложно. Но как же среди большого количества риэлторских агентство найти именно профессионалов, а не мошенников, чья единственная цель – получить максимальную выгоду?
Для начала определимся с самим термином риэлтор
Кто такой риэлтор?
риэлтор, или маклер, брокер, – специалист, в область профессиональных задач которого входит непосредственное общение с клиентами, работа с документами и базами предложений, показ квартир, ведение деловых переговоров по телефону и лично, организация сделок и их оформление. Главная цель деятельности риэлтора – заключение сделки с недвижимостью, решение задач, поставленных перед ним его клиентом.
Итак, после того, как мы определились с тем, кто такой риэлтор, поговорим о признаках профессиональной риэлторской компании.
Риэлтор бывает разный
Существует два типа риэлторов. Их можно разделить по тому, как они строят отношения с клиентом:
- Перед началом риэлтор работы практически сразу и честно оговаривается стоимость услуг.
- На вопрос о комиссионных по сделке риэлтор Вас твердо одергивает, ссылаясь на коммерческую тайну. Продавец не имеет права встретиться с покупателем. Если Вы приходите в агентство со своим “консультантом”, его вопросы вызывают раздражение у риэлтора.
По первому типу риэлторов – вопросов нет. Люди профессионально оказывают услуги в сфере недвижимости, зарабатывают своим трудом деньги и не стыдятся этого.
Второй описанный принцип работы риэлтора вроде бы также использует вполне приемлемый коммерческий подход: Вы знаете свою сумму, а все что сверху – это договоренности риэлтора и покупателя. Вы обратились в фирму, она проводит сделку и дает определенные гарантии. Какие могут быть вопросы к риэлтору?
Из многолетней практики общения с агентствами различного размера и уровня работы, я понял, что, зная, насколько фирма и ее сотрудники, риэлторы в частности готовы не таясь говорить о своем вознаграждении, честно объяснять, что в их силах, а что в данной ситуации не возможно гарантировать – можно смело делать вывод, как будет проходить сделка. Будут ли Вас обливать грязью вместо того, чтобы попросить прощения за свой промах, упадет ли маска радушия в середине сделки, когда Вы уже подпишите все необходимые бумаги и т.д.
Не идет на пользу клиенту, когда в агентстве риэлторы слишком много пытаются скрыть от него. В этом случае у фирмы и её сотрудников появляется желание за коммерческой тайной спрятать еще что-нибудь излишне и некрасиво выпирающее – промахи сотрудников, невыполнение части своих обязанностей, ущемление интересов клиента только потому, что и так сойдет.
Какой риэлторской компании стоит доверять?
О профессионализме компании говорят лицензии, международные сертификаты вроде ISO 9001:2000, участие в крупных специализированных выставках, круглых столах, профессиональных сообществах и т.п. Получить подобную информацию зачастую можно из прессы и Интернета.
Один из важнейших признаков профессиональной компании – отношение к клиентам. Расспросите знакомых, коллег – возможно, кто-то порекомендует Вам риэлторскую компанию, при помощи которой успешно решил свой квартирный вопрос. Число клиентов хорошей компании растет пропорционально ее доброй репутации, которая складывается из отзывов благодарных клиентов.
Кроме того, при выборе риэлторской компании нелишне поинтересоваться сроком ее работы на рынке недвижимости, ведь это – немаловажный фактор. Опыт проведения сделок, связи с другими участниками рынка, профессиональные технологии, сложившийся коллектив, – для всего этого требуются, зачастую, годы работы. Именно поэтому стоит обратить внимание на то, сколько работает на рынке выбранная Вами компания.

Стоит ли обращаться к риэлтору?

Пройти сделку от начала и до конца с минимальным риском в условиях современного рынка недвижимости крайне сложно. Для того чтобы сэкономить нервы, время и деньги, лучше не рисковать, и обратиться к услугам профессионала. Ваш персональный риэлтор будет сопровождать Вас на всех этапах сделки – от первой консультации в офисе компании до заключения договора купли-продажи.

Договор, который Вы заключите с риэлторской компанией, позволит Вам получить юридическое основание для грамотного проведения сделки. Все Ваши требования и пожелания, права и обязанности компании будут не просто высказаны на словах, но зафиксированы в документе, имеющем юридическую силу, на основании которого Вы будете выстраивать свои отношения с компанией.

Кроме того, в профессиональной риэлторской компании Вы сможете воспользоваться услугами штатных специалистов в области оценки недвижимости, юристов, нотариуса и т.д.

Еще один важный фактор – наличие эксклюзивной базы. Каждая более-менее крупная компания обладает собственной эксклюзивной базой предложений, т.е. помимо квартир, которые находятся в свободной продаже, Вы получаете возможность выбирать среди предложений, которые не найти по объявлениям в прессе – их продает только данная компания.

В заключение стоит отметить, что услуги профессиональной риэлторской компании сегодня недешевы. Но стоит ли рисковать утратой квартиры или крупной суммы денег и отправляться в свободное плавание по полному подводных камней рынку недвижимости? Остается только пожелать, чтобы каждый из Вас нашел своего честного и надежного риэлтора.

Образ риэлтора, благодаря средствам массовой информации, сложился у нас, прямо скажем, неположительный. Об агентах по недвижимости пишут в основном так, будто риэлтор – это профессия, которой не нужно учиться, будто деньги эти псевдоспециалисты получают просто так. Возникает ощущение, будто каждый, кто хоть как-то способен убеждать других и не имеющий совести, может преуспеть на этом поприще. Когда на Западе и в США агент по недвижимости – это одна из самых уважаемых профессий, у нас риэлтор – это чуть ли не бандит с большой дороги.

Когда в начале 90-х закон позволил гражданам приватизировать жилье, начать пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, появилась эта ценная профессия. До той поры были лишь частные маклеры, которые помогали обмениваться муниципальными квартирами их нанимателям. На рынке появилось огромное число квартир. Т.к. спрос значительно превышал предложение, цены на недвижимость резко взлетели и продолжали расти до 98 года, когда дефолт неизбежно отразился на рынке недвижимости.

В те годы риэлторами шли работать в основном люди с высшим образованием, с солидным жизненным опытом за плечами, имеющие большой трудовой стаж.
Никаких учреждений, занимающихся обучением риэлторов, тогда не было, как не было и законодательной базы в сфере сделок с недвижимостью. Приходилось обучаться на своих ошибках, на личном опыте.
Крупных агентств недвижимости тогда тоже не существовало, а в небольших конторах, в которых работало 2-3 десятка сотрудников, любой экс-педагог, придя туда работать, мог сделать свою годовую зарплату за пару недель.
Дефолт самым ужасным образом сказался на жизни многих людей. Многие агенты старой закалки либо стали руководителями агентств, либо ушли из этой деятельности совсем, по причине сильно уменьшившихся заработков.
Новое поколение формировалось в основном за счет предприимчивых молодых людей, у которых либо не хватало средств, чтобы открыть свой бизнес, либо, не выдержавших конкурентной борьбы, предпринимателей. Это неизбежно сказалось на качестве услуг, оказываемых новыми риэлтерами. Однако в этот период некоторые компании начинают заниматься обучением риэлторов, иногда выпуская достаточно опытные кадры, работать с которыми клиентам было приятно. В это время еще наблюдается дефицит подготовленных агентов.
Этот период длился недолго – всего пару-тройку лет.
Неизвестно, кто был первым придумщиком, чтобы брать свое не качеством, а количеством. Но раз спрос на услуги оставался высоким, а рабочей силы по-прежнему не хватало, это должно было случиться.
Сразу несколько агентств недвижимости начинают вербовать всех и вся. Газеты и журналы выходят забитыми рекламными объявлениями о наборе агентствами сотрудников, сулящими огромные заработки. На качестве выполняемых услуг был поставлен крест, доходы стали обеспечиваться за счет сделок, проводимых большим количеством неопытных агентов.
Открывается огромное количество филиалов агентств недвижимости, занимающихся скорой подготовкой кадров, которые, начиная работать, редко проводили более одной-двух сделок на своих близких, прежде чем закончить деятельность. Естественно, такие агенты не имели ни малейшего представления о юриспруденции, психологии, редкий из них знал названия всех улиц своего города. Они имели единственную задачу – любым способом заключить договор с клиентом и взять с него как можно большую комиссию.
Очень быстро количество агентов превысило число мурманчан, нуждающихся в риэлторских услугах.
Началась жесткая конкурентная борьба, и количество сотрудников в агентстве уже перестало быть преимуществом перед другими компаниями. Воевать за клиента оставалось лишь двумя способами: либо повышать качество оказываемых услуг, либо демпинговать. Конечно, был выбран последний вариант, как более дешевый. Комиссионные стремительно уменьшались и сейчас в Мурманске сложно найти агентство недвижимости, комиссия которого превышает 2%.
В результате квалифицированных специалистов в этой области практически не осталось, а спрос на качественные риэлторские услуги растет.

Подход профессионала нужен почти для любой сделки с недвижимостью. Но, обратившись к риэлтору, не стоит думать, что Вам больше не о чем беспокоиться. Многие системы массовой информации не правы, когда говорят, что риэлтор или риэлторское агентство способно навсегда решить все проблемы, связанные с жильем.
Было много случаев, когда суд признавал совершенную сделку недействительной через некоторое время после ее совершения. После этого конечно и у истца и у ответчика возникают проблемы с большими потерями. А если было сразу несколько продавцов и покупателей, то эти большие потери будут у всех.
Почти не реально возвратить денежные средства и восстановить собственность. Нужно найти какие-то компромиссные варианты, а это значит, что будут еще денежные и временные расходы.
Правильно будет обраться к риэлтору участникам сделок в сфере недвижимости, если они не обладают профессиональными навыками, которыми обладают риэлторы.

По мере развития отечественного рынка недвижимости эксперты все чаще сетуют на то, что государственное регулирование риэлторской деятельности в России далеко от совершенства. Например, сегодняшний день в уголовном кодексе нет статьи, которая предусматривала бы ответственность за недобросовестное совершение сделок риэлторами.
Оптимальным был бы отказ риэлторов от предоставления юридических услуг, создание органа надзора, который мог бы отзывать лицензии при несоблюдении государственных правил и стандартов. Но и усложнять сложившуюся практику риэлтора новый закон тоже не должен.

Давайте вспомним, что включает риелторская компания в понятие «полный комплекс услуг»? Наверное, бурное развитие рекламы на рынке недвижимости сделало свое дело, и даже совершенно далекий от жилищных вопросов человек навскидку безошибочно перечислит «подбор квартиры», «проверку юридической чистоты», «сбор документов»…
В любом агентстве недвижимости клиенту разъяснят, что для продажи или покупки жилья мало подписать договор (который в большинстве случаев можно напечатать на обычном листке и просто подписать, не прибегая к заверению нотариуса). Этот договор надо еще зарегистрировать в государственных органах. А в органы нужно предоставить целый пакет документов. И далеко не все документы может получить чужой дядя (или тетя) – риелтор, даже по доверенности.
Следует признать, что все вышесказанное – чистая правда. Действительно, есть требования законодательства, согласно которым договор подлежит регистрации. И документы нужны, и некоторые из них ни по какой доверенности не получишь. Но нередко под этим «соусом» нерадивый риелтор пытается «спихнуть» часть работы, за которую он получает деньги, на клиента. А посему следует четко различать, что стоит за требованием принести ту или иную бумажку: объективная реальность или попытка «чужими руками таскать каштаны из огня».

Главным критерием, отделяющим улучшение от «принудительного ассортимента», я бы назвал востребованность того или иного дополнительного элемента квартиры среди покупателей. Например, если встроенная кухня нравится новым жильцам и они с удовольствием будут ей пользоваться, то это, безусловно, улучшение. А поскольку доплата, которую попросят за эту кухню продавцы, как правило, существенно меньше стоимости нового гарнитура, то это еще и выгодное улучшение. К тому же не придется тратить время и деньги на выбор, доставку и сборку новой кухни, и вы решите, что сделка явно выгодна.
Другое дело, если единственное, что вы планируете сделать с улучшением, – это вынести его на помойку. Тогда ситуация совершенно иная: это ненужная вещь, и пока ее не вынесут из квартиры, не стоит подписывать акт приема-передачи объекта недвижимости. И, конечно же, ни о каком повышении цены в таком случае и речи быть не может.
Впрочем, ненужная кухня – еще полбеды. Гораздо хуже, когда ненужное улучшение относится к категории неотделимых. На практике отделить, разумеется, можно все. Однако одно дело – выкинуть кухонный гарнитур, и совсем иное – демонтировать, скажем, ванну, облицованную фирменной плиткой, для установки душевой кабины. Во втором случае ущерб, нанесенный квартире, рискует сильно превысить ценность как ванны, так и кабины, вместе взятых.
Так что должна ли стоить квартира с улучшениями дороже или дешевле – большой вопрос. Который должен решаться в каждом отдельном случае.
Поэтому, если цена квартиры сформирована с учетом дополнительных «опций», продавцу необходимо задать себе вопросы: насколько эти факторы реально значимы для покупателя? Не имеют ли они каких-либо изъянов? Нет смысла тешить себя надеждами, которым не суждено будет сбыться. Ведь спрос сегодня явно не ажиотажный…
Конечно, в большинстве случаев покупатель вряд ли откажется от новой современной сантехники, стеклопакетов, да и просто от хорошей мебели. Это и возможность въехать в квартиру сразу (что особенно актуально при альтернативных сделках), и возможность сдать жилье внаем без дополнительных затрат. Это и определенная экономия: доплата за все эти блага, как правило, несколько ниже, чем цена нового оборудования.
Но тут есть и подводные камни, о которых, кстати говоря, далеко не все риелторы сообщают своим клиентам – как продавцам, так и покупателям.

Итак, вы – покупатель квартиры. Скорее всего, вы обратились в агентство недвижимости или к частному риелтору и заключили договор на поиск и проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры.
Практика показывает, что именно последний аспект и является основным мотивом, который заставляет покупателей обращаться к риелторам. Оставив в стороне дискуссионную тему о возможности или невозможности самостоятельного подбора варианта, остановимся на том, ради чего большинство покупателей и становятся клиентами агентств, – проверке приобретаемого объекта на пресловутую «юридическую чистоту».
Что же входит в эту проверку? Категорический минимум – это получение официальных сведений о собственнике квартиры, наличии или отсутствии обременений, арестов и запретов на совершение сделок с объектом, а также о том, кто и как давно зарегистрирован в квартире.
Как правило, помимо этого приходится проводить и другие действия. В зависимости от ситуации с конкретным объектом в комплекс могут входить: выяснение фактов нахождения собственника квартиры на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, проверка завещаний и наследственных дел, выяснение фактической прописки по новым адресам лиц, ранее проживавших в приобретаемой квартире, но выписанных. И приведенный список далеко не исчерпывающий…
Увы, многочисленные примеры из практики свидетельствуют о том, что во многих случаях риелторами не выполняется даже этот минимум. Чего уж говорить о проверках более сложных и, как следствие, более затратных как во временном, так и в финансовом плане…
Повторюсь, набор действий может быть совершенно различным и зависит от количества раз, которые квартира переходила из рук в руки, возраста и местонахождения собственников, наличия среди них детей и престарелых, многих других факторов. Поэтому единой схемы не существует. Но всю сложность и многообразие процесса под названием «правовая экспертиза» можно показать на банальном примере: квартира продается по доверенности. Кстати, продажа по доверенности – один из достаточно распространенных случаев, когда риелторы выполняют далеко не весь комплекс по проверке.

По приблизительным оценкам, в Москве сегодня работают около одной тысячи риэлтерских контор. Сколько их точно, никто сказать не может: никаких официальных государственных органов по их учету, а главное, контролю не существует. Именно поэтому выбор агентства часто превращается в лотерею. Даже крупные участники рынка признаются: доверять надо не рекламе, а советам знакомых, которые имели реальный опыт общения с тем или иным агентством. Агентства предоставляют разные виды услуг: от так называемых «информационных» (простого ознакомления с возможными вариантами) до полного цикла, включающего в себя не только всю мороку с оформлением, но и подбор ипотечной программы в банке, если это требуется. Хотя, если разбираться по пунктам, практически со всем, что преподносится как «услуга», горожанин вполне в состоянии справится сам. Но потрудиться придется. Так, например, если человек хочет продать свою квартиру, то риэлтерская компания, несомненно, во многом облегчает задачу.
Она подыскивает клиента. Она размещает рекламу и приводит потенциальных покупателей. Но – исключительно за деньги продавца. Потому что клиент – и такой порядок давно укоренился в Москве – должен внести агентству предоплату только за то, что оно вообще взялось помочь в заключении сделки.
Предоплата, как правило, составляет половину от полной стоимости услуг и варьируется от $500 до $5 тыс. Таким образом, все сделано так, чтобы продавцу становилось крайне невыгодным обращаться сразу в несколько агентств: с него везде потребуют денег. Когда предоплата внесена, агентство начинает собирать бумаги на квартиру, при этом может оказаться, что какие-то документы клиенту придется получать самому. Например, при получении справки из БТИ (бюро технической инвентаризации) необходимо присутствие хозяина квартиры: далеко не все агенты умеют договариваться с работниками бюро напрямую. В любом случае полностью отключиться от этого процесса не получится. Покупатель найден. И так повезло, что он готов заплатить за квартиру не 100 тысяч, а 110 – агентство сначала назвало максимум, а он возьми и согласись. Думаете, дополнительная прибыль будет поделена между компанией и владельцем продаваемой квартиры? Как бы не так! Если этот момент отдельно не закреплен в договоре (а обычно он там никак не отражается), клиент не только не получит своей доли, но и никогда не узнает, за сколько реально «ушла» его квартира!
А вот насколько сложно продать квартиру самому. Поэтапно. Дать объявление в газету. Собрать пакет документов: у работающего человека это отнимает около полутора недель (несколько часов толкания в очередях), 150 руб. (за справку в БТИ) и пару дежурных коробок конфет – для ускорения процесса. Кроме того, придется оплатить услуги нотариуса (если покупатель не захочет разделить эти расходы) или сэкономить на нем, заключив с помощью юриста простую письменную форму договора. Страшно иметь дело с наличными? Прибегните к помощи банка. Все отработано до вас. В итоге несколько лишних телодвижений, совершенных в течение месяца, позволяют сэкономить как минимум несколько сотен долларов. «Свои цены риэлтеры берут с потолка,- объясняет председатель правления Конфедерации обществ защиты прав потребителей Дмитрий Янин.- Причем сумма, предъявляемая клиенту, находится в прямой зависимости не столько от объема предоставляемых услуг, сколько от количества квадратных метров в квартире».