Практически каждый из нас знает, что на рынке недвижимости постоянно присутствует, к сожалению, достаточно большое стадо мошенников, которые при каждом удобном случае в целях получения собственной денежной выгоды используют самые различные хитрости, чтобы обмануть нас и обвести вокруг пальца, оставив с пустым кошельком либо отняв жилищную площадь.

Поэтому осмотрительные люди при заключении сделок, связанных с куплей-продажей или арендой недвижимости, стараются быть предельно внимательными – это позволяет избежать многих проблем. Знание обманных и нечестных приемов в данном случае приходится только на пользу. Но не все из нас знают, что даже риелторские компании, которые, казалось бы, выступают помощником при операциях по купле-продаже и аренде квартир, могут играть одну из главных ролей среди всех остальных отрицательных персонажей на рынке.
Слава богу, основные приемы мошенничества стандартны – их мы их рассмотрим в этой статье. Тем не менее, при обращении в агентство недвижимости следует соблюдать максимальную осторожность и не скупиться в отношении всех вопросов, интересующих вас. Ведь жилье – это место, где мы проводим большую часть свободного времени, это основа нашего существования. Выжить, не имея своей квартиры или загородного дома, в современном мире практически невозможно.
Первый способ обмана самый простой: агентство недвижимости требует плату за услуги, которые не входят в обычный пакет. Например, риелторы просят уплатить деньги за снятие копий, составление бланков для объявлений или распечатывание и подготовку тех или иных документов. Как правило, сумма в таких ситуациях взимается в достаточно небольших размерах, поэтому клиент не придает этому обстоятельству большого значения и “на автомате” вынимает деньги из кошелька и передает их риелтору, но если вы цените свои доходы, запомните: каждое уважающее себя агентство-профессионал никогда не будет просить плату за оказание подобных услуг!
Второй способ еще более примитивен: плата взимается при непосредственном осмотре объекта недвижимости. В данном случае сумма может быть намного крупнее. Многие компании постоянно используют этот метод в качестве дополнительного заработка, иногда весьма привлекательного. Поэтому попытка отнять у вас деньги может осуществляться посредством самых различных уловок, например словами о том, что на осмотр этого объекта недвижимости есть большой спрос, поэтому агентство и требует деньги.
Третий способ – это обман, связанный с оставшейся мебелью в доме. Как известно, при продаже квартир или частных жилых помещений многие хозяева оставляют ненужную им мебель для будущих жителей, при этом стоимость мебели вне зависимости от ее назначения и цены никогда (!) не включается в стоимость объекта недвижимости. Риелтор же может сделать попытку убедить вас в обратном.
работа с риэлторомЧтобы избежать четвертого способа мошенничества со стороны риелторов нужно обращаться только в проверенные компании, которым можно доверять. Максимально подробно изучите данные агентства недвижимости. Если оно имеет собственный сайт в Интернете – почитайте отзывы и рекомендации, полностью убедитесь в качестве предлагаемых услуг. Дело в том, что очень часто встречаются случаи, когда агентство берет очень большие суммы за свои услуги, а в дальнейшем с успехом исчезает, не оставив за собой ни единого следа! Обращайтесь только к профессионалам.
И последний совет. Никогда не стройте отношения с риелторами на основе генеральной доверенности. Вполне достаточно будет доверенности на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента, заверенной у нотариуса. Это предостережет вас от многих лишних проблем и неприятностей.
Перечисленные способы обмана не заканчиваются указанным списком. В одной статье всего не расскажешь. Главным же правилом, как уже было сказано, является соблюдение осторожности, предельная внимательность и осмотрительность. Деятельный интерес к получению максимальной выгоды от сделки, связанной с куплей-продажей или арендой недвижимости, – верный шаг к решению любых, даже самых сложных, квартирных вопросов!

На сегодняшний день продолжается такой вид мошенничества, как сдача в аренду или продажа недвижимости нескольким покупателям и подделка правоустанавливающих документов. В связи с разразившимся финансовым кризисом, по словам Коммерческого директора «Бридж Консалтинг» Юлии Кучеренко, ситуация усугубилась. «Теперь мошенники заманивают потенциальных “жертв” очень низкой стоимостью аренды или продажей недвижимости, мотивируя это острым желанием собственника заработать денег на “падающем” рынке». Например, «Сдается комната в двухкомнатной квартире, одна комната закрыта. За 6 тыс. рублей». Понятное дело, что в таком городе, как Москва за такие деньги никто не сдает квартиру. Такого варианта просто не может быть.
Еще один вид мошенничества, всем известный – база с адресами сдаваемых в аренду офисных или торговых помещений, а также квартир. Клиент звонит по разным номерам, которые указаны в базе, то никто не берет, то номер вечно занят. А если клиент решается поехать на место и выяснить в чем дело, то оказывается, объект давно сдан или не сдается вообще. А деньги вернуть уже нельзя. «Такой вид мошенничества характерен для небольших помещений, когда клиент хочет сэкономить на комиссионном вознаграждении профессиональному агентству недвижимости», – говорит директор по развитию департамента коммерческой недвижимости компании “КРЕДИТ МАКС”, Елена Перлова.
В последнее время особенно в сообществах Живого Журнала (livejournal.com) можно заметить такого рода объявления: «Сдаются квартиры. 0% комиссии». Как практика показывает, это своего рода приманка со стороны риелторов. Если набрать по указанному номеру, то выяснится, что это далеко не так, что придется 100% комиссии платить. Также бывают случаи, когда риелторы, несмотря на то, что квартира находится на окраине города, еще и далеко от метро, увеличивают стоимость аренды за счет евроремонта, дорогой техники. Конечно, такая квартира – недешевое удовольствие, однако она не может стоить дороже, чем в центре города.
Как избежать обмана
жертва жильяНе стоит доверять частным риэлторам и брокерам, работающим на “честном слове”, но предлагающим значительные скидки за свою комиссию. Во избежание обмана и для минимизации рисков стоит обращаться в агентства с хорошей репутацией, долгой историей. Лучше заплатить стандартные комиссионные агентству недвижимости, но при этом получить документально оформленный договор на оказание услуг с полным перечнем обязанностей риэлторов/брокеров. Профессиональные риелторы помогут клиенту тщательно проверить юридическую составляющую той или иной сделки. Для перестраховки можно также договор показать своему знакомому профессиональному юристу. То же самое можно посоветовать и собственникам. Так как в их случае также существуют определенные риски.
Если же вы решили оформить отношения аренды с хозяином квартиры самостоятельно, то следует проверить все документы, подтверждающие право собственности, получать согласие на сдачу квартиры в наем от всех собственников и зарегистрированных лиц в квартире и обязательно заключить договор найма, где необходимо будет прописать все условия и договоренности.
«Несоблюдение всех этих необходимых процедур при подписании договора аренды может привести к тому, что договор аренды в дальнейшем будет признан недействительным»

По мнению Первого заместителя директора компании “МИЭЛЬ-Аренда” Марии Жуковой, арендатор может избежать мошенничества только одним способом: никогда не платить деньги вперед ни за какие услуги, а расплачиваться только после того, как получит ключи от снимаемой квартиры и заселится. «Если арендатор вынужден внести предоплату за понравившуюся ему квартиру с отсрочкой заселения, то необходимо составить предварительный договор, либо соглашение о внесении аванса, где нужно будет прописать сумму аванса и условия его возврата, сроки предоставления квартиры и имя получателя аванса с его паспортными данными. При вручении аванса владельцу, надо обязательно взять с него расписку о получении, а также перед внесением аванса необходимо проверить, является ли он собственником квартиры».
Итак, при поиске квартиры самостоятельно стоит соблюдать 2 нехитрые правила: не платить вперед, не «ловиться» на очень дешевые варианты, предлагаемые значительно ниже рыночной стоимости.
Как распознать честное агентство-недвижимости
Распознать честную компанию не сложно. Во-первых, у крупных профессиональных агентств недвижимости всегда есть качественный и информативный сайт в Интернете. Во-вторых, надежные агентства, которые уже несколько лет успешно существуют на рынке, расположены в хороших офисных помещениях и в основном в центральных районах города. В-третьих, профессиональные компании всегда заключают с клиентом договор – это официальный юридический документ, который застраховывает интересы и клиента и агентства. А оплата вознаграждения по договору всегда происходит по факту оказания услуг.
Прежде чем обратиться к агентству, следует изучить информацию о нем, отзывы клиентов в различных Интернет источниках, а также лучше поинтересоваться у близких и знакомых. И помните, что “скупой платит дважды”! Поэтому не стоит экономить на услугах профессионалов и обращаться в сомнительные агентства.

Недвижимость всегда была самой выгодной сферой капиталовложения. Соответственно, количество желающих сколотить на этом капитал с каждым годом только увеличивается. И, несмотря на то, что в результате спада спроса жилье резко упало в цене, вполне естественно, что как только кризисный застой сдвинется с мертвой точки, нас захлестнет новая волна афер.
По части инвестирования в строительство, аферисты уже разработали несколько надежных схем, на которые продолжают попадаться доверчивые граждане. 1. Инсценизация строительства
Часто девелоперские компании заманивают клиентов, инсценируя строительство. Будущим вкладчикам показывают вырытый котлован, огражденную территорию и работников, якобы подготавливающих площадь к началу строительства. Остается только поспешить внести первый взнос и получить квартиру на порядок дешевле.
Однако зачастую, они не получают ничего – лицензия оказывается либо подделанной, либо недействительной, а через пару недель от котлована не остается и следа. Бывает. Часто компании-участницы инвестиционного проекта намеренно – используя любую зацепку, заранее предусмотренную в договоре – разрывают сотрудничество. Крайним при этом оказывается частный инвестор. Однако и он в итоге снимает с себя все обязательства, поскольку не заключает договора с гражданами.
2. Два владельца, одна квартира
Еще один способ, который часто случается на практике – перепродажа квартир. Одна квартира может в итоге – при введении дома в эксплуатацию и выдачи документов на право собственности – обрести сразу несколько хозяев. В итоге, доказать, кто был первым в списке потенциальных владельцев крайне сложно.
Да и, если это все-таки удастся сделать, вам вряд ли вдастся получить назад свои деньги. Бывают случаи, когда риэлторы намеренно не рассчитываются с владельцами дома, у которых они приобретают квартиры. В таком случае, застройщики отзывают такие квартиры у риэлторов и вновь выставлюят на продажу. И в первом и в другом случае результаты схожи – граждане остаются и без денег, и без квартиры.
3. Распродажа квартир
Когда посреди строительства девелоперская компания сталкивается с нехваткой средств на его продолжение, перед тем, как бесследно раствориться в воздухе, она успевает сколотить себе состояние, наживаясь на обманутых вкладчиках. Компания заявляет о продаже квартир с невероятными скидками. При этом, каркас дома может быть уже достроен, большая часть работы проделана. Это и на радость покупателям и на руку компании. Вскоре после того, как вкладчики дополнительно инвестируют строительство, фирма либо заявляет о банкротстве, либо просто исчезает.
Вывод: Обманывают тех, кто позволяет себя обмануть. При заключении договора на покупку квартиры в новостройке, выясните, ведется ли учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров как между юридическими лицами, так и с клиентами. Проследите так же, чтоб этот момент упоминался в договоре. Для того, чтоб уберечь себя от такой элементарной оплошности – пользуйтесь услугами проверенных компаний, пусть даже они и обойдутся вам дороже.
Отследите историю строительства других объектов, проводимой этой фирмой, обратите внимание на соблюдение ею сроков выполнения проектов и сдачи их в эксплуатацию. Не стесняйтесь требовать оригиналы документов компании, проверять лицензии. Во избежание юридических ошибок при заключении договора – которые в последствии могут стать причиной его разрыва компанией в одностороннем порядке – обратитесь к помощи юристов. Если речь идет о больших суммах денег, не стоит экономить на мелочах. В противном случае, риск прогореть значительно возрастает.
4. Фиктивная продажа
Одна из аферистских схем рассчитана именно на скупость потенциальных покупателей. За определенную сумму агентства по недвижимости предлагают приобрести списки всех квартир, выставленных на продажу, прорекламировав самые выгодные предложения.
Покупатель приходит смотреть квартиру. Хозяева, на самом деле являющиеся подставными, действительно продают квартиру. Убедившись в подлинности заявленного, он заключаете сделку и расплачивается за квартиру. Однако вскоре узнает, что договор утратил юридическую силу. Причина этого в том, что выбранное агентство элементарно не имеет соответствующей лицензии для проведения подобных операций.
Вывод: при выборе агентства по недвижимости, будьте предельно внимательны и не бросайтесь на феноменально низкие цены. Это один из наиболее часто встречающихся ошибок покупателей, в итоге остающихся и без денег, и без квартиры.
5. Квартира с жильцом
Вы так же не защищены от покупки жилья, у которого уже есть владелец, пусть и временно выписанный. Он может отбывать наказание в тюрьме, состоять на воинской службе или проходить лечение в психоневрологическом диспансере. Тем не менее, согласно законодательству, за ним сохраняется право обратной регистрации, даже при условии, что квартира была продана.
Вывод: не поленитесь проверить в жилищно-коммунальном управлении, не числится ли за этой квартирой временно снятых с регистрационного учета граждан. Отсутствие зарегистрированных жильцов в таком случае – первый повод для бесспокойства.
6. Продажа чужой жилплощади
Аферисты часто предлагают покупателю купить или арендовать недвижимость, не имея на нее никаких прав. Риэлторская компания может потребовать документы на право собственности квартиры у хозяев, желающих, к примеру, с ее помощью сдать квартиру.
Сами хозяева нередко сами не знают о том, что квартира без их ведома выставлена на продажу. Получив – якобы для проверки – дубликаты правоустанавливающих документов, паспортов владельцев (иногда используются данные утерянных паспортов) и подыскав покупателя, мошенники заключают с последним договор о продаже.
Вывод: осуществляйте сделку через надежное риэлтерское агентство, успевшее зарекомендовать себя на рынке недвижимости. Только в таком случае вам может быть гарантирована юридическая безопасность и удачный исход операции.
7. Жилищные пирамиды
Помимо всем известных финансовых пирамид, есть еще и жилищные пирамиды, работающие по аналогичной схеме. Покупателю предлагают скидку на жилье в размере 20-40% при условии, что он должен будет найти еще трех желающих вложить деньги подобным образом. При этом мошенник не спешит предоставлять необходимые данные о продаваемой квартире до тех пор, пока условия не будут выполнены. Даже если здание действительно планируют возвести, зачастую в таких фирмах не ведется учет проданных квартир в будущем доме.
Так что одна квартира может иметь сразу нескольких хозяев. В результате подобной махинации, количество жертв, попавшихся на удочку аферистов, может возрасти в геометрической прогрессии. Однако, рано или поздно, не смотря на старания мошенников, наступает крах пирамиды. Тогда фирма заявляет о банкротстве (искусственном), либо просто бесследно исчезает.
Вывод: избежать подобной ситуации поможет только надежная риэлтерская компания и ваша бдительность. Не соглашайтесь на сомнительные предложения.
8. Дарение вместо купли – продажи
Чаще всего дарением делается попытка скрыть фактическую сделку купли-продажи. Это один из наиболее часто применяемых способов обойти право преимущественной покупки и нарушения режима общей совместной собственности супругов. Однако срок исковой давности по договорам дарения составляет один год. Это значит, что в течении года даритель может оспорить этот договор в суде.
Выходит, уже сегодня даритель может разорвать заключенную вчера сделку. К примеру, в его праве подать в суд исковое заявление об ее аннулировании договора, объясняя это тем, что дарственную он подписал не по своей воле, а из-за того, что вы ему угрожали. Иначе, зачем дарить квартиру незнакомому человеку.
Вывод: заплатите налоги и спите спокойно. Подобные старания обойти бремя уплаты налогов, направленные якобы вам на благо, могут в итоге оставить вас и без денег, и без квартиры. В случае, если вы не до конца разбираетесь в юридических тонкостях подобных операций, не стоит принимать окончательных решений самостоятельно – обратитесь за помощью к профессионалам.
9. Торговля воздухом
Покупая квартиру, вы можете даже не подозревать того, что ее и в помине не существует. В таком случае, при строительстве дома, аферисты могут либо оформлять договор на квартиры в доме, к строительству которого не имеют никакого отношения, либо заключают договор, который в итоге оказывается несоответствующим утвержденной документации. И в том, и в другом случае, вы останетесь ни с чем.
Вывод: для того, чтоб избежать подобного просчета, уделите внимание проверке исходно-разрешительной, проектно-конструкторской документации, наличие инвестиционного контракта, договора на аренду земли. Помимо этого, помните, что стоит добиваться учетной регистрации инвестиционного контракта, чтоб вы таки стали владельцем, а не совладельцем новокупленной квартиры. Стоит вновь упомянуть о том, что не стоит пользоваться услугами новосозданных компаний.
Зачастую проекты таких компаний редко когда выполняются. Слишком часты случаи замораживания строительства по причине нехватки средств. Более крупные компании в такой ситуации оказываются более стабильными. Потому перед тем, как вкладывать деньги, наведите справки о репутации компании, ее финансовом состоянии и истории реализации предыдущих проектов. Всегда тщательно читайте документы, перед тем, как ставить под ними подпись. Зачастую мелким шрифтом могут быть указаны принципиально важные для вас условия договоренности.
10. Аренда с последующей сдачей в наем чужой недвижимости
Не смотря на то, что очень многие квартиранты не раз прогорали на всевозможных схемах, связанных с арендой жилья, это все же не научило их взять за правило подписывать договора с арендодателями. Зачастую, потенциальные клиенты редко когда пользуются и услугами агентств по недвижимости. На этом часто и выезжают аферисты.
Арендуя квартиру на небольшой срок, они – выдавая себя за собственников – сдают ее в наем на длительный срок при условии предоплаты, заманивая жертв низкими ценами. Так, они одновременно могут сдать сразу нескольким арендаторам, после чего благополучно исчезнуть. В некоторых случаях, мошенники занимаются подделкой правоустанавливающие документы на жилье.
Вывод: если вы наотказ не желаете воспользоваться услугами агентств по недвижимости, которые сделают всю работу за вас, не поленитесь достать информацию о том, действительно ли по данному адресу проживают именно эти люди. Это можно узнать, к примеру, в паспортном столе, либо просто поспрашивать соседей, проживающих в том же доме.

Несмотря на то, что приемы мошенничества при совершении сделок с жильем могут быть самыми разнообразными, нередко весьма неожиданными и сложными, все-таки в большинстве своем они стереотипны и осуществляются путем обмана граждан или злоупотребления их доверием.
Ниже рассматриваются самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья. Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений.
В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.
Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?
Первое. Паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.
Второе. Фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.
Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом – от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги.
На практике нередко возникают споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности (ст.164, 223, 558 ГК).
Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор в муниципалитете.
Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации в муниципалитете, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры. Аналогичные ситуации происходят со сдачей квартир внаем, когда наниматель без ведома собственника жилья сдает его по более высоким ценам другим лицам, а нередко сразу нескольким “поднанимателям”. Получив с них плату за много месяцев вперед, аферист обычно исчезает. Превентивная мера против такого способа надувательства может быть, видимо, только одна – плату за проживание производить не в момент заключения договора поднайма, а лишь после фактического занятия жилого помещения. Но и в этом случае нет стопроцентной гарантии, что поднаниматель застрахован от обмана.
Сдача внаем приватизированных квартир стала делом высокодоходным, но одновременно довольно рискованным для владельца жилья из-за возможности его утраты. Специалисты в области борьбы с правонарушениями в жилищной сфере делят аферы при найме жилья на три вида:
1) наем как необходимое звено, ступенька для последующего отчуждения квартиры у собственника и ее продажи;
2) извлечение выгоды, но не владельцем квартиры, а нанимателем посредством ее пересдачи другим лицам за более высокую плату;
3) осуществляется просто захват жилья, то есть создается ситуация, когда человек не может войти в собственную квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты за жилье и не намерены выезжать из квартиры.
Начинается судебная тяжба, причем материальные затраты намного превышают ту выгоду, которую собственник получил от сдачи квартиры внаем.
Специалисты считают, что пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям. Как на практике происходит незаконное отчуждение жилья? Обычно подбирается квартира, которую можно выгодно продать. Собственник квартиры по договору коммерческого найма получает с нанимателя означенную в договоре сумму и передает ему право пользования, а иногда и владения этим жильем.
Недобросовестный наниматель использует эти права по-своему и, как правило, в ущерб наймодателю – собственнику жилья. Чаще всего такой наниматель находит подставное лицо, от имени которого будет продаваться квартира на подделанные на него документы как на собственника квартиры. Лица, занимающиеся нелегальным квартирным бизнесом, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Эта группа аферистов располагает коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п. Афера легализуется после приватизации квартиры на фиктивного владельца и государственной регистрации. Наконец, квартира продается, а мошенник, получив деньги, скрывается. Собственник квартиры узнает о продаже своего жилья лишь через какое-то время. И здесь ему предстоит трудный путь доказательства допущенного мошенничества с продажей его квартиры. Но даже тогда, когда будет доказан факт мошенничества, перед судом встает вопрос о правах добросовестного покупателя, который чаще всего уже не имеет другого жилого помещения, куда бы он мог переселиться.
В итоге коллизии прав судом принимается компромиссное решение: собственником жилого помещения признается его первоначальный владелец, лица, поселившиеся в этом жилье, получают право пользования этим помещением или статус нанимателей.
Хотя закон достаточно четко регламентирует взаимоотношения собственника жилого помещения и нанимателя этого помещения по договору коммерческого найма, на практике возникает немало осложнений по исполнению договора и, прежде всего, по его расторжению в предусмотренных законом случаях и выселению нанимателя.
Например, согласно ст.687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Казалось бы, ясно. Наниматель, не выплачивающий в течение установленного законом или договором срока обусловленную сумму, подлежит выселению из жилого помещения совместно с проживающими с ним гражданами.
Но далее закон вводит такой механизм расторжения договора найма по требованию наймодателя, что ставит собственника в крайне затруднительное положение. Той же статьей Кодекса предусматривается, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений (в данном случае по оплате жилья), послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные им нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
Легко представить себе ту незавидную ситуацию, в которой может оказаться собственник жилого помещения после сдачи его внаем.
Суд учитывает интересы той и другой стороны. Но если нанимателю и его семье негде жить и нечем платить, суд может использовать в полном объеме предоставленные ему законом права по защите жилищных интересов нанимателя. А собственник жилого помещения, как правило, ухудшая свои жилищные условия в расчете на определенное вознаграждение за счет сдачи жилья внаем, в результате ничего не получает. Более того, на нем остается обязанность оплаты расходов по содержанию сданного внаем жилья и коммунальных услуг.
Словом, сдача жилья внаем всегда является для его обладателя рискованным мероприятием. Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики. Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).
Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок – это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В соответствии со ст.380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.
Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких. Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например неделя или две.
Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца.
После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. “Противоядие” против этого способа обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше.
Нередки факты мошенничества при дарении жилой площади. В соответствии со ст.572 ГК по договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь (в данном случае имеется в виду жилое помещение) в собственность или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу на данную вещь.
Чаще всего дарением делается попытка прикрыть фактическую сделку купли-продажи жилья. На юридическом языке такие сделки называются притворными и признаются недействительными. С введением налогообложения по сделкам дарения имущества, в том числе и жилья, данный вид мошенничества теряет практический смысл, поскольку расходы по сделке дарения, если это не касается близких родственников, мало чем отличаются от расходов по договору купли-продажи.
Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается бесконечными обещаниями. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей. Поэтому прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.
Недействительность жилищных сделок по основаниям, предусмотренным законом. Гражданский кодекс закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной.
Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором – с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную.
Мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца. Недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не достигшими совершеннолетия. Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение.
Среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст.179 ГК).

45-летний житель Черновцов Рави лишился подаренной ему квартиры при участии соцработников. Он работал актером на столичной киностудии им. Довженко, а квартиру снимал у пожилой одинокой киевлянки Екатерины, которая серьезно болела. Познакомился он с ней на улице, разговорился и бабуля пригласила жить к себе.
Рави помогал бабушке, покупал одежду и еду, вел хозяйство. Присматривал за бабулей и работники социальной службы. Однажды Рави вернулся домой и застал бабушку в полуобморочном состоянии — у нее случился сердечный приступ. Болезнь практически парализовала ее. Рави месяц выхаживал старушку, кормил, лечил и веселил. Когда женщина выздоровела, решила отблагодарить квартиранта. Предложила Рави отписать на него полквартиры. «Они отправились к нотариусу и оформили дарственную. Но Рави и сам серьезно болен, у него шизофрения. Мужчина вынужден дважды в год уезжать в Черновцы в больницу на профилактическое лечение», — рассказал «Сегодня» адвокат Рави Олег Веремеенко.
Почти сразу после оформления дарственной Рави снова был вынужден уехать. «Брокеры, при посредничестве соцработников, видимо, давно положившие глаз на бабулькину квартиру, решили не упускать лакомый кусочек. Поэтому придумали, как побороть непредвиденные обстоятельства в виде подарка для Рави. На мужчину составили заявление в милицию, обвинив в избиении хозяйки квартиры». По словам адвоката, через соцработников брокеры вышли на бабушку и уговорили ее сказать, будто ее заставили подписать дарственную. Мол, зачем дарить жилье, если его можно продать. «Но я не бил бабушку! Наоборот всячески опекал и помогал. Даже телевизор ей купил»”, — жалуется Рави.
Повестки в суд приходили на адрес, по которому мужчина зарегистрирован в Черновцах. Естественно, он их не получал… Добиться правды мужчине не удается. Он слышал, что бабушку Катю отселили куда-то под Борисполь, жива ли она еще – неизвестно. А Рави, когда приезжает в Киев, вынужден ночевать на вокзале.
Работница соцслужбы Ирина рассказала, что соцработники действительно обладают огромной «базой данных» о лакомых квартирках, но редко используют ее ради наживы «по-крупному»: «Как правило, на работников соцслужб выходят аферисты, представляясь ищущими «угол» приезжими, и просят помочь найти одинокую бабушку, которая возьмет недорого. Так что никаких особых барышей соцработники не получают, а часто сами попадаются на удочку обманщиков».

Киевский брокер Ирина Никифорова советует, чтобы не «кинули» на квартиру, не заниматься продажей самостоятельно, а обращаться к специалистам. «Нужно подбирать агентства по недвижимости, которые давно себя зарекомендовали и имеют хорошую репутацию», — говорит Ирина. «Мои клиенты — это обычно знакомые знакомых, я всегда работаю по рекомендации».
Не стоит покупать квартиру, если она за последнее время перепродавалась много раз. Это подозрительно и может означать, что у квартиры «темное» прошлое, ее попросту могли забрать у предыдущих жильцов незаконным путем. Также квартиру желательно страховать. Существует страхование финансовых рисков как раз на подобные случаи.
Еще один совет: не покупать квартиру, если она оформлялась у нотариуса не того района, где находится жилплощадь. Такое оформление нелогично и вполне может означать, что квартира, которую вы хотите купить «нечистая».
Ну и, конечно, нужно внимательно перечитывать документы, перед тем как поставить там свою подпись.

С каждым днем цена на квартиры в Киеве растет, а значит, растет и соблазн завладеть чужой жилплощадью незаконным путем. «Сегодня» провела свое расследование, чтобы узнать, какими приемами сейчас пользуются аферисты, и как защитить себя от обмана. В год регистрируется приблизительно 500 афер, но это далеко не все, которые происходят. Ведь доказать мошенничество очень сложно. Правда, правоохранители отмечают, что таких преступлений стало меньше, зато они стали более изощренными и продуманными. Сейчас преступники уже не пользуются грубыми методами, к примеру, вывезти человека в лес и силой заставить подписать все документы. Сейчас модны ум и изобретательность. «Это думающее преступление», — говорят нам сотрудники отдела по борьбе с мошенничеством МВД. Квартирные аферы — одно из самых изобретательных преступлений. Чтобы забрать у человека его квартиру, мошенники разрабатывают хитроумные схемы, прорабатывают каждый свой шаг, продумывают преступление до мелочей.
Способов отобрать квартиру так, чтобы хозяин заметил это уже постфактум, немного. Специалисты рассказали нам о самых популярных сегодня. Их пять.
- С помощью поддельных документов:
ЗАВЕЩАНИЕ ПОСМЕРТНО. Фальшивое завещание, которое оформляют на уже умершего человека.
НЕ СВОЯ ПОДПИСЬ. С помощью нотариуса оформляют фальшивые доверенности и права на обладание квартиры
ЛЖЕДОКУМЕНТЫ. Обманным путем заставляют подписать документы на право собственности жилья
- Альтернативные:
ВТИРАНИЕ В ДОВЕРИЕ. Махинаторы входят в доверие к пенсионерам, подселяются и потихоньку спаивают и переписывают на себя квартиру.
НЕЧЕСТНЫЙ ОБМЕН. Человека попросту вводят в заблуждение и уговаривают продать или обменять свою квартиру на «лучшую».
Один из вариантов «кидка» — фальшивое завещание, оформленное от имени умершего человека. По словам правоохранителей, такой обман наиболее распространен в селах. Мошенники «договариваются» с главами сельсоветов, получают личные данные умершего и оформляют документы, по которым он якобы завещал квартиру другим людям, не имеющим никакого отношения к родне. После этого аферисты обращаются в суд и получают наследство. Имущество тут же продают, причем в село показывать «товар» приезжают не аферисты, а обычные риелторы, так что отомстить обманутые родственники никому не могут.
Часто бывает, что человека попросту вводят в заблуждение, уговаривая продать свою квартиру за большие деньги, выше, чем рыночная стоимость. Человек, обрадовавшись удачному предложению, с радостью подписывает все документы. После этого аферисты жалуются, что им не хватает определенной суммы. Мошенники пишут расписку или просто «на слово» обещают отдать все до копейки. А вот отдавать могут или частично, или слишком долго. За это время цена на жилье растет и когда человек получает полную сумму, указанную в контракте, ее уже не хватит на то, чтобы купить квартиру.
Примеров очень много. В отделе по борьбе с мошенничеством «Сегодня» рассказали о совсем свеженьком. В Киеве мужчина в возрасте приболел и попросил своего соседа помочь продать свою квартиру, чтобы купить поскромнее, а остаток суммы пустить на лекарства. Хитрый сосед согласился сам купить жилье. Сошлись на сумме в 45 тысяч долларов. У нотариуса оформили все документы, а сосед отдал только 6 тысяч долларов, при этом переписав квартиру на себя. Оставшиеся деньги пенсионеру он не вернул до сих пор. Более того, сосед подал в суд, выиграл его и теперь выселяет его из квартиры.
Ключевой фигурой в квартирных аферах является нотариус. Его практически невозможно привлечь к ответственности, так как он не является должностным лицом. Он наделен большими полномочиями (согласно закону, несет ответственность за заверенные документы), но привлечь и в судебном порядке доказать его вину очень сложно. Нечистый на руку нотариус может заверить документ, по сути, кому угодно, поскольку всегда может «съехать», что человек пришел с паспортом и вроде внешне был похож. Таким образом появляются фальшивые доверенности и права на обладание квартиры. С ними аферист идет в БТИ и оформляет на себя право собственности. «В наше время человек может в один прекрасный день прийти домой и узнать что в его квартире живут уже чужие люди. Этот человек столкнется с огромным количеством проблем, ведь ему придется идти в суд, что бы доказать, что он не продавал квартиру», — рассказывает «Сегодня» сотрудник отдела по борьбе с мошенничеством.
Еще одна схема квартирных афер давно с успехом используется и «жива» до сих пор — игра аферистов на доверии. Начальник центра общественных связей главного управления МВД в Киеве Владимир Полищук рассказал нам, что для таких махинаций подбирают пенсионеров или алкоголиков, у которых есть квартиры, но нет близких. С ними знакомятся на улице, входят в доверие, подселяются и потихоньку спаивают. Далее жильца в пьяном угаре уговаривают переписать квартиру на афериста. Стариков также можно под предлогом «там дешевле и свежий воздух» выселить за Киев. Причем, по словам правоохранителей, в таких схемах нет криминала, поскольку переезд проходит по согласию обоих сторон. Юристы говорят, что в таком случае можно только потребовать возмещения некой части денег, которая осталась при продаже квартиры. Иногда аферистами могут стать и представители правоохранительных органов, сотрудники ЖЭКов, социальные работники. Они знают жильцов всех домов, в курсе, у кого есть квартира и к кому не приходят друзья или родственники.
Популярен сейчас и еще один способ — тонкий обман. Для этого находят доверчивого обладателя квартиры и предлагают ему хорошо оплачиваемую работу, устройство на которую нужно оформить у нотариуса. Далее человеку предлагают два на вид похожих документа, но с разным содержанием, и говорят, что текст одинаковый. Первый договор и правда касается работы, а вот второй переоформляет его квартиру на другое лицо. Как правило, клиент читает только первый документ, а второй подписывает, не глядя.

Киевскому адвокату Олегу Веремеенко неоднократно приходилось сталкиваться с различными способами «относительно честного отъема квартир у населения». Одних его клиентов пытаются выселить из квартиры на Лукьяновке уже почти 10 лет.
Семью пенсионеров Л. назвать благополучной сложно. Супруг Эдуард ранее работал врачом, но последние несколько лет серьезно пьет, а 68-летняя Людмила последние 16 лет страдает параноидальной шизофренией. На их квартиру в 1999 г. положили глаз некие брокеры. «Обработали» Эдуарда спиртным, после чего уговорили продать квартиру за $5500, хотя по тем временам такое жилье стоило не менее $9000. Покупатель для товара по столь выгодной цене нашелся быстро — женщина, преподаватель. Ее почему-то не смутила столь низкая стоимость. На передачу денег приехали двое брокеров — мужчина и женщина. Они взяли у женщины сумму и со словами «Нужно пересчитать» мгновенно скрылась в неизвестном направлении на подъехавшем такси. Найти их так и не удалось, и суд закрыл дело «в связи с неустановлением лица».
Далее началось самое интересное: покупательница, потратившая деньги, решила во что бы то ни стало получить квартиру. Поэтому начала череду судебных тяжб с семьей Л. Она намеревалась отобрать квартиру на том основании, что считала пансионеров своими должниками — ведь она заплатила деньги брокерам, действовавшим от их лица и с их разрешения. За последние лет 6 преподаватель не раз пыталась выселить стариков.
«На самом деле страдающий шизофренией человек не может без опекуна совершать такие сделки, — пояснил Веремеенко. — Поэтому сделку суд должен был признать несостоятельной уже хотя бы на этом основании. Так что покупателям, прежде чем платить деньги, нужно требовать еще и медицинские справки».

“Я троекратно снимала квартиру спустя самоочевидно агентство и один раз покупала что верно загородный дом. Сами соображаете, эдакие копейка ужасающе обязательно на сторонку отдавать. Однозначно теперь мекаю – славнее отдала по-настоящему бы проходимцу лучше сказать с большой круговой дороги, впрямь по крайней мере, как ни говори он бы не сорвал на поверку с меня этакую комиссию”, – сетует Ольга, непреложно клиент риелторов с большим стажем и достаточно печальным опытом. Клянусь не то правда так давненько подлинно крупное иначе говоря агентство недвижимости, звание коего мы не будем энергично разглашать, подыскало ей квартиру, которую, знамо как выяснилось, сдавали без сомнения не имеющие отношения к этой квартире люди. Ольга утратила задатка и была выставлена на улицу в добрый час ночи взаправду с необычайно неполным комплектом личных вещей, и слово агентства ловко подыскать ей другой практически подходящий вариант безотносительно новые определенно не смогло интенсивно компенсировать по существу говоря её высоко моральный ущерб.
Таких ситуаций, порядком-таки если энергично поискать, можно найти немало. Да, законченно агентство недвижимости прочертит необычайно минимальную проверку квартиры, которую вы собираетесь неторопливо снимать ясное дело или покупать. Без сомнения однако эта тотальная проверка на самом деле не гарантирует вам предельно полной безопасности. Известно вы все равно можете интенсивно наткнуться особенно на арапов и утратить денег, нервов и бесплодно потраченного времени. На практике все определенно это в буквальном смысле слова агентство вам не компенсирует, натурально зато подыщет иной вариант, заподлинно вместо по сути не извинившего себя.
Следует отметить, что бесчеловечное обращение если разобраться к совершенно частному агенту сопряжено ей-ей с конкретно гораздо громадным риском – несомненно у него в конечном итоге зачастую двух мнений быть не может нет опять-таки даже немного минимальной широкие возможности всесторонне проверить продавцов предметно или арендодателей, невыписанных сродственников и запамятованных известная вещь при оформлении торговые успешные операции детей. Просто-напросто равнение достоверно на клиента достоверно чашка кофе, журналы вправду на столике, мягкое креслице и совершенно обходительный лицо, блестяще уполномоченное достоверно для выполнения практически служебных, деловых поручений модельной наружности в потрясающе безупречном офисном костюме – в конечном итоге так пишут собственный поразительно привлекательный необыкновенный образ узловые агентства недвижимости страны. В всяком достаточно рекламном слогане, в всяком плакате читается вне сомнения их шуры-муры и их бережное отношение понятная вещь к своему один-единственному и неповторимому клиенту.